（更新日期：2025/11/25）
擔心過戶給親人的房屋遭到變賣，或是掛名買房後發生產權糾紛嗎？其實這些情況都能透過「預告登記」避免！預告登記是什麼？如何申辦？以下就讓榮華行銷教大家如何保護自己的權益！
預告登記是什麼？
預告登記是限制登記的一種，意思是請求權人依土地法第79-1條向地政事務所申請，限制不動產所有權人處分（如變賣、過戶、抵押貸款等）名下不動產，以保障自身權益。
舉例：如果A對B名下的房屋申請預告登記，在沒有A的允許下，B不能任意處分這棟房屋。
預告登記效力
在預告登記未塗銷前，除非取得請求權人同意，否則不動產所有權人不能進行不動產變賣、過戶、轉讓、贈與、抵押貸款等處分。
但要注意的是，預告登記不能對抗強制執行命令，如果不動產因徵收、法院判決或強制執行（如拍賣、查封、假扣押等）而做新登記，請求權人不能阻止。
什麼情況會申請預告登記？
- 掛名購屋：因法律限制、稅務繳納、負債狀況等原因，而用第三人的名義購屋，所以申請預告登記，以免登記名義人私下處分房屋產權。
- 夫妻間的設定：當夫妻共同買一間房子，但只登記在一人名下，另一人可申請預告登記來保障自己的權益。
- 家族間的設定：家中長輩購買或過戶不動產給子女後，為了防止不動產產權被變賣或詐騙，所以申請預告登記。
- 申請民間貸款：辦理不動產貸款時，債權人都會設定抵押權，當貸款人未來無力還款時，就會進行法院拍賣程序，但有些債權人會因成本或時間考量，不想走法拍，而改用預告登記限制貸款人處理不動產的權利。
申請預告登記要帶什麼文件？
※貼心提醒：如果想取得預告登記同意書，可以到台中市政府服務e櫃檯網站下載使用。
預告登記如何辦理？
一般預告登記只需要1～2個工作天即可完成，以下為申辦預告登記的基本流程：
- 收件及計收規費
- 審查核定
- 登錄配發
- 行政處理作業
- 移交發件櫃檯
- 領件完成
如何查詢不動產有無被預告登記？
由於預告登記是限制不動產所有權的登記，所以如果想查詢自己的不動產有沒有被預告登記，可查閱土地謄本或建物謄本上「所有權部」裡的其他登記事項欄。
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※貼心提醒：土地謄本、建物謄本除了可到地政事務所申請，還可透過自然人憑證到便利商店或登入全國地政電子謄本系統申請。
預告登記如何破解？
通常預告登記破解方式有以下4種：
- 法院撤銷判決：如果債務人提出預告登記不合理或請求權不存在的證據，經法院認定後即可撤銷預告登記。
- 買賣交易取消：當買方因財務狀況不佳、貸款未過件等原因，與賣方達成共識取消不動產交易，賣方可請買方塗銷預告登記。
- 債權人收回申請：債務人和債權人討論好還款事宜，並取得債權人的認可，就可以請債權人向法院聲請撤銷預告登記。
- 不動產被強制執行：由於預告登記無法阻止強制執行，當不動產因債務人未還款而被強制執行時，預告登記會被視為無效並被地政機關塗銷。
預告登記、抵押權登記比較
前面提到有民間貸款公司會申請預告登記保障債權，那麼預告登記與一般申貸時常用的抵押權登記有什麼差別？以下快速比較2者差異：
| 比較項目 | 預告登記 | 抵押權登記 |
|---|---|---|
| 目的 | 限制不動產變動的請求權 | 保障債權 |
| 效力 | 限制不動產所有權人對不動產的處分行為 | 債務人未還款時，債權人可優先受償 |
| 強制執行時 | 會變無效 | 可參與金額分配 |
預告登記常見問題
如果預告登記自己辦理，不用付任何地政規費；但若是請代書代辦，須支付代書費約4000～6000元，無須付地政規費。
申請預告登記後，除非預告登記人主動塗銷，否則效力會一直存在。
※貼心提醒：如果預告登記是因借貸關係而產生時，當債務人清償完債務，即可攜帶清償證明到地政事務所申請塗銷預告登記。
假如預告登記一直未塗銷，即使預告登記人死亡，其繼承者可以直接繼承該不動產的請求權，不用另外辦理。
結語
看完本文後，你是否對預告登記更了解了呢？當你借錢給親朋好友時，如果擔心之後會有資金或產權上的糾紛，可以申請預告登記，千萬不要讓自身權益受損了。
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