預告登記缺點有哪些？3大風險、破解方式一次掌握！

（更新日期：2026/04/01）

擔心房屋掛名登記或過戶給親人後被私下處分嗎？你可以用「預告登記」來保障權益！本文將帶你了解預告登記的意思、缺點和破解方式，讓你在買房、借貸或處理產權問題時更有方向。

內容目錄

預告登記是什麼？

預告登記是限制登記的一種，意思是請求權人為了保障自身權益，向地政事務所申請，限制不動產所有權人處分名下不動產。

在預告登記未塗銷前，除非取得請求權人同意，否則不動產所有權人不能進行不動產變賣、過戶、轉讓、贈與、抵押貸款等處分。

舉例：如果A對B名下的房屋申請預告登記，在沒有A的允許下，B不能任意處分這棟房屋。

掛名購屋：因法律限制、稅務繳納、負債狀況等原因，而用第三人的名義購屋，所以申請預告登記，以免登記名義人私下處分房屋產權。
夫妻間的設定：當夫妻共同買一間房子，但只登記在一人名下，另一人可申請預告登記來保障自己的權益。
家族間的設定：家中長輩購買或過戶不動產給子女後，為了防止不動產產權被變賣或詐騙，所以申請預告登記。
申請民間貸款：辦理不動產貸款時，債權人都會設定抵押權，當貸款人未來無力還款時，就會進行法院拍賣程序，但有些債權人會因成本或時間考量，不想走法拍，而改用預告登記限制貸款人處理不動產的權利。

雖然預告登記可以保障請求權人的權益，但仍有一些限制與缺點要注意，以下為你說明3個預告登記缺點：

一旦不動產被設定預告登記，所有權人就不能自由處分該不動產。若沒有取得請求權人同意，無論是買賣、過戶或贈與等行為都會受到限制，進而降低不動產的流通性。

如果不動產所有權人欠錢不還，導致不動產被法院強制執行（如拍賣、查封、假扣押等），或是政府因都市更新、公共建設等目的依法徵收不動產，請求權人不能阻止這些處分。

若不動產設有預告登記，銀行會認為不動產的產權狀況較為複雜，可能影響抵押權設定或後續處分，因此銀行通常會要求不動產所有權人先塗銷預告登記，才會進一步評估是否核貸，對有緊急資金需求的人來說較不方便。

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通常預告登記破解方式有以下3種：

雙方協議塗銷
當原本設定預告登記的原因消失（例如債務清償完畢、買賣條件變更或合約解除等），且請求權人同意塗銷預告登記，即可請請求權人攜帶相關文件到地政事務所申請塗銷。
不動產被強制執行
由於預告登記無法對抗強制執行，當不動產所有權人不履行還款義務，導致不動產遭查封、法拍時，預告登記會被視為無效並被地政機關塗銷。
提起訴訟請法院判決塗銷
若設定預告登記的原因已消失、不存在（如無買賣或貸款事實），但請求權人拒絕塗銷預告登記，或請求權已超過15年未行使，不動產所有權人可向法院提起塗銷預告登記訴訟，取得判決書後向地政事務所申請塗銷。

※貼心提醒：如果想取得預告登記同意書，可以到台中市政府服務e櫃檯網站下載使用。

一般預告登記只需要1～2個工作天即可完成，以下為申辦預告登記的基本流程：

由於預告登記是限制不動產所有權的登記，所以如果想查詢自己的不動產有沒有被預告登記，可查閱土地謄本或建物謄本上「所有權部」裡的其他登記事項欄。

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※貼心提醒：土地謄本、建物謄本除了可到地政事務所申請，還可透過自然人憑證到便利商店或登入全國地政電子謄本系統申請。

前面提到有民間貸款公司會申請預告登記保障債權，那麼預告登記與一般申貸時常用的抵押權登記有什麼差別？以下快速比較2者差異：