以房養老划算嗎？申請前必看的6大重點！

（更新日期：2024/02/23）

台灣將進入超高齡社會，但65歲以上的老年人在退休後總會面臨退休金不夠用的問題，想申辦以房養老貸款，卻又不明白是否划算，就讓榮華行銷帶你了解以房養老的所有細節吧！

內容目錄

以房養老是什麼？

以房養老意思是貸款人將名下房屋抵押給銀行，銀行會鑑定房屋價值來決定貸款額度，並在貸款年限內每月撥款給貸款人作為養老金。由於此貸款模式與一般房屋抵押貸款資金流向相反，又可稱為「不動產逆向抵押貸款」。

貸款人在以房養老期間過世，就會「視同契約到期」，銀行會停止撥款。若貸款人無繼承人或繼承人無法償還貸款，銀行就會向法院聲請拍賣該房屋，以拿回本金及利息。

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申請以房養老的年長者，可能會有以下的以房養老心得：

雖然以房養老貸款優點很多，但也隱藏著一些缺點和風險。以下將從幾個層面來分析：

貸款年限到期：一般以房養老貸款年限最長35年，若是貸款年限到期，借款人卻還健在，很可能會發生後續無力償還，導致房屋被銀行拍賣的情況。
可貸成數較低：目前銀行以房養老的最高成數僅有7成，對於房屋鑑價也較為保守，若為6都以外的縣市或都市邊界，可貸額度有限，可能連支付生活費都有問題。
子女繼承意願問題：由於涉及到房屋繼承的問題，銀行會要求法定繼承人擔任通知義務人，甚至要填寫同意書才可辦理，若申辦貸款前沒有和子女做好溝通，可能導致辦理過程不順利。
撥款金額逐漸減少：根據每間銀行方案進行以房養老試算，會發現幾乎多數銀行都出現利息內扣的現象，每月撥款金額會逐漸減少，這也是多數人認為以房養老不划算的原因。

※貼心提醒：多數銀行在申請條件中會備註「屋齡＋貸款年限≦60，年齡＋貸款年限≧90」，因此也要注意年齡與屋齡是否有在申辦銀行的以房養老規定中。

銀行	貸款成數	貸款利率（年）	貸款年限
中國信託	最高7成	2.79%起	最長30年
兆豐銀行	最高7成	2.488%起	最長30年
合作金庫銀行	最高7成	• 一段式：2.608%起 • 分段式：前2年2.338%起，第3年起2.638%起	最長35年
台灣企銀	依該行不動產鑑估規定辦理	最低依該行定儲利率指數（月）＋0.77%機動計息	7～30年
台灣土地銀行	最高7成	2.73%～3.29%機動計息	最長30年
高雄銀行	最高7成	2.69% ~ 3.24%	最長30年
華南銀行	依該行鑑估辦法核定	3.19%起	7～30年
台灣銀行	最高7成	2.16%～2.96%	最長30年
安泰銀行	未提供	該行月調整房貸利率加碼0.87%	最長30年
彰化銀行	最高2000萬	2.56%	7～30年
第一銀行	未提供	2.45% ~ 4.00%	最長20年
陽信銀行	依該行不動產鑑價規定核定	2% ~ 2.5%	7～25年
玉山銀行	最高6成	2.45%起	最長30年
台新銀行	未提供	2.54%起	最長30年
上海商銀	最高7成	前2年2.62%起，第3年起2.82%起	最長30年

以上為15間辦理以房養老貸款的銀行，只要年齡符合，並擁有建物所有權，即可以房產申請貸款，最高可貸至房價7成，作為自己的日常開銷費用。

除了以房養老，市面上還有留房養老和賣房養老2種常見的養老方案：

指房屋所有權人到銀行成立信託帳戶，並將房屋委託給銀行出租、管理，而銀行會將每月租金扣除信託管理費，剩下的金額就作為房屋所有權人的養老金。留房養老的特色是房屋所有權人過世後，繼承人可以繼承房屋，不用還款給銀行。

指房屋所有權人出售房屋，並將賣屋金額作為養老金使用，賣房養老的優點就是有機會獲得高額資金，但房價容易受到房市波動的影響，較適合名下有多間房屋且擅長投資理財者。

Q、以房養老適合哪些族群？

• 多屋者：若名下有多間房屋，且坐落地點和屋況良好，可貸成數較高，無須擔心子女未來無房屋繼承，也可以依靠房屋自給自足，安享晚年。
• 單身老人：目前銀行所提供的以房養老方案較適合單身老人，不必離開熟悉的環境，還能有一筆資金可以度過晚年生活。

Q、以房養老期間可以賣房屋嗎？

可以，但賣屋所得必須優先清償以房養老貸款，清償完後還需要塗銷抵押權設定，才能進行新交易的產權變更登記。

Q、貸款人在以房養老貸款期間生病或住院會停止撥款嗎？

不會，除非以房養老貸款合約中有特別註明，否則原則上銀行仍會繼續每月撥款。

以上就是關於以房養老貸款的介紹，榮華行銷提醒民眾，於退休前就應根據自己的勞退、國民年金去計算退休金的額度，若有不足之處再考慮申請以房養老貸款會更好，不要等到退休後才急忙申請，事先做好理財規劃，才能退休退得有錢又有閒！

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