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以房養老划算嗎?申請前必看的6大重點!

(更新日期:2024/02/23)

以房養老划算嗎?申請前必看的6大重點!《榮華行銷理財中心》

台灣將進入超高齡社會,但65歲以上的老年人在退休後總會面臨退休金不夠用的問題,想申辦以房養老貸款,卻又不明白是否划算,就讓榮華行銷帶你了解以房養老的所有細節吧!

以房養老是什麼?

以房養老意思是貸款人將名下房屋抵押給銀行,銀行會鑑定房屋價值來決定貸款額度,並在貸款年限內每月撥款給貸款人作為養老金。由於此貸款模式與一般房屋抵押貸款資金流向相反,又可稱為「不動產逆向抵押貸款」。

貸款人在以房養老期間過世,就會「視同契約到期」,銀行會停止撥款。若貸款人無繼承人或繼承人無法償還貸款,銀行就會向法院聲請拍賣該房屋,以拿回本金及利息。

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以房養老優缺點

以房養老優點

申請以房養老的年長者,可能會有以下的以房養老心得:

  • 仍保有房屋居住權:貸款人在以房養老期間仍可以繼續居住在房屋內,無須面臨沒有地方可住的情況。
  • 每月有穩定的經濟來源:銀行會每月撥款給貸款人,不必擔心無人照顧或生病時手上沒有現金可用的情形。
  • 減輕子女壓力、享受晚年生活:貸款人可以透過年輕時買的房子,申請以房養老貸款,取得一筆穩定的資金,不僅可以減輕子女的負擔,也能輕鬆的享受晚年生活。

以房養老缺點

雖然以房養老貸款優點很多,但也隱藏著一些缺點和風險。以下將從幾個層面來分析:

  • 貸款年限到期:一般以房養老貸款年限最長35年,若是貸款年限到期,借款人卻還健在,很可能會發生後續無力償還,導致房屋被銀行拍賣的情況。
  • 可貸成數較低:目前銀行以房養老的最高成數僅有7成,對於房屋鑑價也較為保守,若為6都以外的縣市或都市邊界,可貸額度有限,可能連支付生活費都有問題。
  • 子女繼承意願問題:由於涉及到房屋繼承的問題,銀行會要求法定繼承人擔任通知義務人,甚至要填寫同意書才可辦理,若申辦貸款前沒有和子女做好溝通,可能導致辦理過程不順利。
  • 撥款金額逐漸減少:根據每間銀行方案進行以房養老試算,會發現幾乎多數銀行都出現利息內扣的現象,每月撥款金額會逐漸減少,這也是多數人認為以房養老不划算的原因。

以房養老條件

  • 具完全行為能力人
  • 持有完整房屋所有權者
  • 與銀行關係良好、信用優良者
  • 年滿60歲的本國自然人(部分銀行為55歲或65歲)
申請以房養老的條件?《榮華行銷理財中心》

以房養老銀行方案

銀行貸款成數貸款利率(年)貸款年限
中國信託最高7成2.67%起最長30年
兆豐銀行 最高7成2.363%起最長30年
合作金庫銀行最高7成• 一段式:2.483%起
• 分段式:2.213%起
最長35年
台灣企銀依該行不動產鑑估規定辦理最低依該行定儲利率指數(月)+0.77%機動計息7~30年
台灣土地銀行最高7成2.6%~3.16%最長30年
高雄銀行最高7成2.69% ~ 3.24%最長30年
華南銀行依該行鑑估辦法核定3.07%起7~30年
台灣銀行最高7成2.16%~2.96%最長30年
安泰銀行未提供該行月調整房貸利率加碼0.87%最長30年
彰化銀行最高2000萬2.43%7~30年
第一銀行未提供2.32% ~ 4.00%最長20年
陽信銀行依該行不動產鑑價規定核定2% ~ 2.5%7~25年
玉山銀行最高6成2.45%起最長30年
台新銀行未提供2.41%起最長30年
上海商銀最高7成前2年2.48%起,第3年起2.68%起最長30年

以上為15間辦理以房養老貸款的銀行,只要年齡符合,並擁有建物所有權,即可以房產申請貸款,最高可貸至房價7成,作為自己的日常開銷費用。

以房養老以外還有哪些養老方案?

除了以房養老,市面上還有留房養老和賣房養老2種常見的養老方案:

留房養老

指房屋所有權人到銀行成立信託帳戶,並將房屋委託給銀行出租、管理,而銀行會將每月租金扣除信託管理費,剩下的金額就作為房屋所有權人的養老金。留房養老的特色是房屋所有權人過世後,繼承人可以繼承房屋,不用還款給銀行。

賣房養老

指房屋所有權人出售房屋,並將賣屋金額作為養老金使用,賣房養老的優點就是有機會獲得高額資金,但房價容易受到房市波動的影響,較適合名下有多間房屋且擅長投資理財者。

以房養老常見問答

Q、以房養老適合哪些族群?

• 多屋者:若名下有多間房屋,且坐落地點和屋況良好,可貸成數較高,無須擔心子女未來無房屋繼承,也可以依靠房屋自給自足,安享晚年。
• 單身老人:目前銀行所提供的以房養老方案較適合單身老人,不必離開熟悉的環境,還能有一筆資金可以度過晚年生活。

Q、以房養老期間可以賣房屋嗎?

可以,但賣屋所得必須優先清償以房養老貸款,清償完後還需要塗銷抵押權設定,才能進行新交易的產權變更登記。

Q、貸款人在以房養老貸款期間生病或住院會停止撥款嗎?

不會,除非以房養老貸款合約中有特別註明,否則原則上銀行仍會繼續每月撥款。

結語

以上就是關於以房養老貸款的介紹,榮華行銷提醒民眾,於退休前就應根據自己的勞退國民年金去計算退休金的額度,若有不足之處再考慮申請以房養老貸款會更好,不要等到退休後才急忙申請,事先做好理財規劃,才能退休退得有錢又有閒!

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