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房屋繼承如何辦理?常見問題一次解答!

(更新日期:2024/08/06)

房屋繼承如何辦理?常見問題一次解答!《榮華行銷理財中心》

親人過世後,若有房屋繼承,除了留意房子繼承問題和相關事項,也要記得在繼承期限內完成辦理和申報才能避免受罰。房屋繼承有哪些流程和應該準備的資料?繼承期限多長?以下帶你一次了解!

房屋繼承種類

房屋繼承分為持有有效遺囑和無有效遺囑2種:

持有有效遺囑

若被繼承人在死亡前已依民法第1189條留下了有效遺囑,且繼承人對遺囑都無異議,則按照遺囑內容進行房屋繼承分配。

無有效遺囑

  1. 協議分割:繼承人間自行協議要如何分配遺產,全體繼承人同意後,都須在遺產分割協議書上簽名、蓋印鑑章,檢附印鑑證明,並送到地政事務所完成登記。此時,每位繼承人都擁有完整產權,將來可自行處分或買賣。
  2. 一般繼承:又為應繼分繼承,即持分共有的型態,繼承人為2人以上,且繼承人間無法協議如何分配遺產時,可以選擇按人數平均繼承的方式,例如,被繼承人留有一棟公寓,繼承人中有配偶和2名小孩,則每個人可取得房屋產權1/3的持分。只要全體繼承人的普通章即可辦理。後續雖共有人可對自己的應有部分進行處分,但其他共有人有先於第三人承購的優先購買權。
  3. 公同共有:當繼承人間協議分配遺產時沒有共識,又不願選擇一般繼承,此時可先由任一繼承人辦理公同共有繼承登記,以避免逾期申辦繼承登記和申報遺產稅而被處以罰鍰。公同共有狀態下的繼承人,對房屋沒有明確的持分比率,想要買賣房屋時,須經過全體共有人同意,或後續取得共識,進行分割或共有型態變更後,才能自由處分。
種類意義買賣或處分
協議分割繼承人間自行協議如何分配遺產擁有完整產權,所有權人可自行處分
一般繼承繼承人為2人以上,且繼承人間無法協議如何分配遺產時,可按人數平均繼承可處分自己的應有部分,不必經其他持分人同意
公同共有無持分概念,全體繼承人共有遺產須經過全體同意,或後續進行分割或共有型態變更後,才能自由處分

房屋繼承流程有哪些?

房屋繼承過戶流程有7個步驟,而且每個步驟都需要到不同機關辦理,以下將詳細說明。

  1. 申請除戶證明書:準備好死亡證明書、被繼承人戶口名簿、被繼承人及其配偶身分證、申請人身分證正本跟印章,到被繼承人戶籍所在地的戶政事務所申請除戶證明書。
  2. 查調被繼承人財產、所得及贈與資料:繼承人以書面向國稅局查調被繼承人的財產、所得、金融遺產等資料。
  3. 辦理拋棄繼承或陳報遺產清冊(限定繼承):此流程並不是所有人都要進行,只有想辦理拋棄繼承或陳報遺產清冊的人才需要,而選擇辦理拋棄繼承或陳報財產清冊的人,須在得知自己得繼承時的3個月內,以書面向被繼承人所在戶籍地的地方法院提出。
  4. 申報、繳納遺產稅:向被繼承人戶籍所在地的國稅局申報遺產稅,繼承人將遺產稅繳清後,就會收到證明書。
  5. 查欠地價稅、房屋稅:到全國任一地方稅捐稽徵機關查詢被繼承人是否有欠繳地價稅、房屋稅。
  6. 申請印鑑證明只有辦理分割繼承登記才需要到戶政事務所申請印鑑證明,如果是一般繼承登記則不用。
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  7. 辦理產權繼承登記:完成上述流程並備妥需要的文件後,向管轄之地政機關申辦房屋繼承登記。

房屋繼承期限有多久?

上述流程中,有3項流程是有時間限制的喔!

  • 查調被繼承人財產、所得及贈與資料須在得知繼承之時起3個月內書面辦理
  • 申報遺產稅須在被繼承人死亡之日起6個月內申報完畢,如果有正當理由不能如期申報,可申請遺產繼承期限展延,以3個月為限。
    貼心提醒:被繼承人的銀行存款、基金等也都包含在遺產內,因此銀行遺產期限也是6個月喔!
  • 辦理產權繼承登記:須依土地法第73條規定,在繼承開始之日起6個月內辦理。
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超過遺產繼承期限會有罰鍰嗎?

超過申報期限的話,可能會有的遺產繼承期限罰款如下:

  • 申報遺產稅:超過申報期限後,除了補繳本該繳納的遺產稅外,還要按照核定應納稅額加處2倍以下罰鍰
  • 繳納遺產稅:申報完遺產稅後,有2個月的繳款期限,如逾期未繳稅的話,也會產生滯納金並加計利息。
    ※貼心提醒:如果有必要理由,可在期限內申請核准延期2個月,或是辦理分期繳納遺產稅。
  • 繼承登記:超過辦理繼承登記期限後,每超過1個月處登記費1倍的罰鍰,若超過1年仍未辦理登記手續的話,地政機關會公告3個月並通知繼承人申請登記,要是還是沒有人登記,地政機關就會列冊管理15年,期滿後由國有財產署公開標售,所得價款保存10年,如無人申領則歸屬國庫。

房屋繼承和房屋贈與哪個比較好?

隨著房價的水漲船高,不少人會將手上的房產留給下一代,其中較常見的方式為房屋繼承和房屋贈與,但是,這2種有什麼差異呢?可參考以下說明:

房屋繼承

房屋繼承時只須支付遺產稅,不過,由於遺產稅的免稅額高達1333萬元,加上扣除額和喪葬費用等等,不必被課稅的額度已經相當高,且房屋價值是以房屋評定現值及土地公告現值為準,低於市價,因此多數人是不需要支付遺產稅的。

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房屋贈與

相較於房屋繼承,房屋贈與在稅負上多了更多負擔,雖然不少人採取「分割分年贈與」以避免贈與稅,但這種方式十分費時,而且仍有額外的土地增值稅、契稅、印花稅等開銷須支付,並不划算。不過,若是為了將房屋留給某個指定人,贈與會是較好的方式,若生前只立遺囑指定,根據民法第1223條,其他繼承人仍可請求特留分

房屋繼承常見問題

Q、房屋繼承順位怎麼排?

根據民法第1138條規定,遺產繼承人除了配偶之外,依下列順序而定:
• 直系卑親屬(子女、孫子女、養子女)。
• 父母(養父母)。
• 兄弟姊妹。
• 祖父母。

Q、若房屋繼承共同持有可以貸款嗎?

可以,如果其中一位持有人想要申請銀行房屋貸款,就必須取得所有持有人的同意才能申辦,但若是辦理民間貸款,可以僅拿自己持有的部分申貸,過程也會全程保密,不用擔心其他持有人知道,歡迎向榮華行銷申請持分房屋貸款。
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Q、房屋繼承過戶費用多少?

由於房屋繼承流程會牽涉的法律知識或地政流程較為複雜,越來越多人會選擇透過合法的專業代書辦理。一般來說,單筆房屋繼承過戶費用大約為16,000 ~ 20,000元左右,繁雜案件會再高一些。

結語

以上就是房屋繼承的介紹,也要提醒你,即使繼承過程中出現不合,也要先以辦理繼承手續為主,才能避免超過房屋繼承過戶期限而被處以罰鍰喔!

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