(更新日期:2024/10/17)
有時在新聞上會看到一些人因為在房屋買賣時簽訂AB約而被逮捕、判刑,AB約是什麼?為何會出現?如果簽訂又會造成哪些風險?今天就讓榮華行銷來為你介紹AB約!
AB約是什麼?
AB約意思是在房地產交易過程中,買賣雙方簽訂2份真假合約,一份是抬高房屋總價,以向銀行申請房貸或炒作房價的假合約;另一份則是記載實際房地產交易價格和細節的真合約,用於報稅時減少應繳納稅額。
舉例:賣方甲和買方乙簽訂AB約,乙用金額較高的假合約向銀行申請房貸,撥款成功後,甲會依照真合約款項繳納稅費;並用假合約申報實價登錄,以抬高房屋行情。
下一段會更詳細介紹AB約出現的原因和操作手法。
為什麼會出現AB約?
- 抬高房屋行情:由於對賣方來說,申報的實價登錄價格越高,即可表示該房屋的行情越好,而買方也會參考實價登錄來選擇房屋,因此賣方可藉機制定高額的交易價格,以在買賣過程中賺取利益。
- 貸款更多資金:銀行在決定核貸成數時會參考合約上的房屋總價,通常新成屋、預售屋最高可以貸到8成的資金。而如果買方用假合約上的高額房價來申請房貸,取得的資金可能會比實際的房屋總價還高,不僅不花錢就能買房,多出來的資金還可用來做其他用途。
- 節省房地合一稅:若屋主以假合約中的高額房價申報實價登錄,當未來以較低價格轉賣給新買方後,不僅可以藉此躲避繳納房地合一稅,還可從中賺到價差。
除了房地產買賣,AB約也常發生於租屋市場中。房東會誘騙租客簽下租屋AB約,以隱藏真實的租金金額、對租客不利的條款,或是逃避負擔法律義務(例如損害賠償、修繕等),導致租客的權益受損。
AB約有哪些風險?
必須承擔法律責任
如果被人檢舉或被政府查到房地產交易過程中有簽訂AB約,買賣雙方就會因違反以下法規而須承擔相對應的法律責任:
- 偽造文書罪:偽造、變造私文書,足以損害於公眾或他人者,處5年以下有期徒刑。(刑法第210條)
- 普通詐欺罪:意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。(刑法第339條)
- 加重詐欺罪:觸犯刑法第339條詐欺罪且符合規定的情形者,處1~7年有期徒刑,可併科100萬元以下罰金。(刑法第339-4條)
- 使公務員登載不實:明知為不實的事項,而使公務員登載於公文書,足以損害於公眾或他人者,處3年以下有期徒刑、拘役或1.5萬元以下罰金。(刑法第214條)
- 申報登錄價格資訊不實:處3萬~15萬元的罰鍰,並限期改正;期滿仍未改正,則可按次處罰。(平均地權條例第81-2條第2項)
影響與銀行往來關係
由於AB約是一種透過偽造文書來欺騙銀行貸款的行為,一旦被銀行發現,不僅銀行會要求貸款人歸還超貸的金額,甚至還可能直接解除雙方的借貸關係(例如要求貸款人轉貸或立即清償完房貸)。另外,銀行內部會註記貸款人有超貸紀錄,若之後想申請信用卡、貸款,可能很難過件或取得優惠的方案。
如何避開AB約?
如果想避免承擔AB約刑責、風險,簽約前可透過以下3種方式避開AB約陷阱:
- 向專業人士諮詢:向房地產業者、律師等專業人士諮詢,了解該房地產行情、成交價及相關法律規範。
- 仔細閱讀合約內容:確認實際的房地產交易、租屋價格和合約記載的價格是否相同,以免賣方或房東在合約上謊報價格。
- 要求簽署同一份合約:向賣方、房東要求所有簽署文件只保留一份正式、唯一有效的合約,避免未來發生法律紛爭。
※貼心提醒:租屋時若想進一步維護自己的權益,簽訂租屋合約前,可以將租約拿去向法院或民間公證機構辦理公證,不僅能避免遇到AB約陷阱,也可以確保租屋過程透明、公正。
結語
以上是AB約的介紹。榮華行銷再次提醒你,簽訂AB約是違法的行為,如果想避免因AB約被抓或承擔刑責,簽約前除了要詳細了解房地產、租屋相關資訊,並記得上述避開AB約的方式,才不會影響到自身權益。
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