(更新日期:2024/01/29)

為防止投資客炒作房地產、健全房市,於是政府修正2016年的房地合一稅制度,並在2021年推出「房地合一稅2.0」。房地合一稅2.0做了哪些改變?如何計算?請看以下的解說。
房地合一稅是什麼?
房地合一稅是指以房屋、土地合併後的實際總價,扣除取得成本及相關費用後,若在房地交易中有獲利的話,就要繳納房地合一稅。以下為房地合一稅的課徵範圍:
- 105年1月1日以後取得的房屋、土地。
- 105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
- 105年1月1日以後取得預售屋及其坐落基地。
- 符合一定條件之股份或出資額。
房地合一稅2.0與1.0的差別
房地合一稅2.0相較1.0版本,主要有以下修正:
短期套利者課重稅
為了打擊投資客炒作房地產,房地合一稅2.0延長個人短期房地交易所得課徵高稅率的持有期間,以下是詳細的表格說明:
個人 | 持有期間適用稅率 | 修法前 | 修法後 |
---|---|---|---|
境內居住者 | 45% | 1年以內 | 2年以內 |
35% | 超過1年未逾2年 | 超過2年未逾5年 | |
20% | 超過2年未逾10年 | 超過5年未逾10年 | |
15% | 超過10年 | 超過10年 | |
非境內居住者 | 45% | 1年以內 | 2年以內 |
35% | 超過1年 | 超過2年 |
法人比照個人課稅
營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%),防止個人利用設立營利事業短期交易來避稅。
擴大房地合一課稅範圍
增列2項課稅標的,防止透過移轉型態來避稅。
- 交易預售屋及其坐落基地
- 營利事業交易持股或出資額過半數,且股權或出資額價值50%以上是由我國境內房地構成
土地漲價總數額增設減除上限
防止利用土地增值稅與所得稅稅率差異來避稅,因此房地合一稅2.0增設土地漲價總數額減除上限:
土地漲價總數額減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值
5種交易不影響
- 維持稅率20%
- 維持稅率10%
- 自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬以下免稅)
▶ 資訊來源:財政部臺北國稅局

房地合一稅2.0怎麼計算?
以下為房地合一稅計算公式:
房地合一稅=課稅所得×適用稅率
而課稅所得的計算公式如下:
課稅所得=成交價格-取得成本-相關費用﹘土地漲價總數額
舉例:A購買一間1000萬的房屋,持有3年後出售1100萬,扣除取得成本1000萬、仲介及代書費45萬、土地漲價總數額15萬,計算出課稅所得為1000萬-45萬-15萬=40萬,再將40萬×35%的適用稅率=14萬,所以A要繳14萬的房地合一稅。
※貼心提醒:如果想要做房地合一稅2.0試算,可以到財政部稅務入口網進行計算。
房地合一稅2.0申報時間和文件
房地合一稅2.0申報時間
申報房地合一稅2.0時間分為以下4種:
- 一般房屋交易:房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。
- 使用權房屋交易:房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。
- 預售屋交易:預售屋及其坐落基地交易日(簽約日)的隔天起算30日內申報。
- 股權交易:符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內申報。
房地合一稅2.0申報文件
- 申報書
- 買賣交易契約書影本
- 想要扣抵的費用相關文件

房地合一稅2.0常見問題
如果民眾想重新購買自住房地,無論是先買後賣或先賣後買,只要符合以下4項條件,仍可申請重購退稅:
• 房屋出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用。
• 5年內申請重購退稅的房地不能出售、出租、贈與、營業。
• 2年內出售、重購符合自住規定的房地,並辦理完成移轉登記。
• 個人或配偶、未成年子女應居住於該出售及購買,且已經辦完戶籍登記的房屋。
只要房地符合自住條件,而且課稅所得在400萬元以下就不用課徵房地合一稅,若超過400萬則按最低稅率10%課稅。房地合一稅2.0自用住宅優惠稅率條件如下:
• 房地交易前6年內沒有出租、提供營業或執行業務使用。
• 個人或配偶、未成年子女辦理戶籍登記,連續滿6年持有並居住於該房屋。
• 交易前6年內,個人與配偶、未成年子女未曾適用自住房地租稅優惠規定。
結語
以上就是房地合一稅2.0的資訊,提醒你,即使在房地交易中沒有獲利,仍需要申報房地合一稅,否則依據所得稅法第108-2條第1項規定,會被處以3000元~30000元的罰鍰,因此一定要記得在規定的時間內申報喔!
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