房地合一稅2.0總整理！3分鐘了解修法重點！

（更新日期：2024/01/29）

為防止投資客炒作房地產、健全房市，於是政府修正2016年的房地合一稅制度，並在2021年推出「房地合一稅2.0」。房地合一稅2.0做了哪些改變？如何計算？請看以下的解說。

內容目錄

房地合一稅是什麼？

房地合一稅是指以房屋、土地合併後的實際總價，扣除取得成本及相關費用後，若在房地交易中有獲利的話，就要繳納房地合一稅。以下為房地合一稅的課徵範圍：

105年1月1日以後取得的房屋、土地。
105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
105年1月1日以後取得預售屋及其坐落基地。
符合一定條件之股份或出資額。

房地合一稅2.0與1.0的差別

房地合一稅2.0相較1.0版本，主要有以下修正：

短期套利者課重稅

為了打擊投資客炒作房地產，房地合一稅2.0延長個人短期房地交易所得課徵高稅率的持有期間，以下是詳細的表格說明：

個人	持有期間適用稅率	修法前	修法後
境內居住者	45%	1年以內	2年以內
	35%	超過1年未逾2年	超過2年未逾5年
	20%	超過2年未逾10年	超過5年未逾10年
	15%	超過10年	超過10年
非境內居住者	45%	1年以內	2年以內
非境內居住者	35%	超過1年	超過2年

法人比照個人課稅

營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅（45%、35%、20%），防止個人利用設立營利事業短期交易來避稅。

擴大房地合一課稅範圍

增列2項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅。

交易預售屋及其坐落基地
營利事業交易持股或出資額過半數，且股權或出資額價值50%以上是由我國境內房地構成

土地漲價總數額增設減除上限

防止利用土地增值稅與所得稅稅率差異來避稅，因此房地合一稅2.0增設土地漲價總數額減除上限：

土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值

5種交易不影響

維持稅率20%
- 個人及營利事業非自願因素交易，例如調職、房地遭強制執行
- 個人及營利事業以自有土地與建商合建
- 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
- 營利事業興建房屋完成後第一次移轉
維持稅率10%
- 自住房地持有並設籍滿6年（課稅所得400萬以下免稅）

▶ 資訊來源：財政部臺北國稅局

房地合一稅2.0怎麼計算？

以下為房地合一稅計算公式：

房地合一稅＝課稅所得×適用稅率

而課稅所得的計算公式如下：

課稅所得＝成交價格－取得成本－相關費用﹘土地漲價總數額

舉例：A購買一間1000萬的房屋，持有3年後出售1100萬，扣除取得成本1000萬、仲介及代書費45萬、土地漲價總數額15萬，計算出課稅所得為1000萬－45萬－15萬＝40萬，再將40萬×35%的適用稅率＝14萬，所以A要繳14萬的房地合一稅。

※貼心提醒：如果想要做房地合一稅2.0試算，可以到財政部稅務入口網進行計算。

房地合一稅2.0申報時間和文件

房地合一稅2.0申報時間

申報房地合一稅2.0時間分為以下4種：

一般房屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。
使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。
預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日（簽約日）的隔天起算30日內申報。
股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內申報。

房地合一稅2.0申報文件

申報書
買賣交易契約書影本
想要扣抵的費用相關文件

房地合一稅2.0常見問題

Q、房地合一稅2.0適用重購退稅嗎？

如果民眾想重新購買自住房地，無論是先買後賣或先賣後買，只要符合以下4項條件，仍可申請重購退稅：
• 房屋出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用。
• 5年內申請重購退稅的房地不能出售、出租、贈與、營業。
• 2年內出售、重購符合自住規定的房地，並辦理完成移轉登記。
• 個人或配偶、未成年子女應居住於該出售及購買，且已經辦完戶籍登記的房屋。

Q、房地合一稅2.0可以免稅額嗎？

只要房地符合自住條件，而且課稅所得在400萬元以下就不用課徵房地合一稅，若超過400萬則按最低稅率10%課稅。房地合一稅2.0自用住宅優惠稅率條件如下：
• 房地交易前6年內沒有出租、提供營業或執行業務使用。
• 個人或配偶、未成年子女辦理戶籍登記，連續滿6年持有並居住於該房屋。
• 交易前6年內，個人與配偶、未成年子女未曾適用自住房地租稅優惠規定。