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危老重建總整理!優缺點、3大申請流程一次看

(更新日期:2024/09/05)

危老重建總整理!優缺點、3大申請流程一次看《榮華行銷理財中心》

台灣老建築非常多,其中需要補強或重建的建物比例高達40%,也讓危老重建越來越重要,如果你名下建物已超過30年,歡迎來了解危老重建資訊!危老建物優缺點有哪些?申請條件和流程又是什麼?一起往下看吧!

危老建築定義為何?

危老重建定義是重建、整修有安全隱患的老屋和建築。2017年內政部頒布「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,只要合法建築物符合下列其中1點,就是危老建築:

  • 經危老建築評估後,結構安全性能評估結果未達最低等級者。
  • 建築主管機關評估應補強,或已通知限期拆除或強制拆除者。
  • 屋齡30年以上,建築物耐震能力未達一定標準,改善後不具效益或未設置電梯者。

危老重建申請條件

如果建物符合以下條件,就可依危老條例申請重建:

  • 符合危老建築定義之建物
  • 建築物位於都市計畫區內
  • 全體住戶均同意辦理危老重建。
危老重建申請條件《榮華行銷理財中心》

危老重建優缺點

危老重建優點

  • 租稅減免:可享有地價稅、房屋稅減免優惠。
  • 沒有面積限制:無論建物大小,只要符合危老重建條件即可申請。
  • 獎勵及相關補助:可獲得容積獎勵,計畫期間也有相關補助可以申請。

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危老重建缺點

  • 須全體同意:須取得全體住戶同意才可辦理危老重建。
  • 危老重建費用高:即使政府已經提供費用補助,但仍是一筆不小的開銷。
  • 須留意公設比例:雖然有容積獎勵,但基地變得狹小,公共設施比例也會提高。

危老重建獎勵整理

容積獎勵

主要可分為以下3種獎勵類別,可依自身需求進行搭配:

  • 容積獎勵:原建築容積超過法定容積標準者,最高1.15倍容積獎勵;原建築容積未超過法定容積標準者,最高1.3倍容積獎勵
項目容積獎勵額度
符合危險及老舊建物6~10%
原容積大於基準容積6~10%
智慧建築2~10%
退縮建築8~10%
建築物耐震設計2~10%
無障礙環境3~5%
協助取得開闢公設5%
綠建築等級2~10%
  • 時程獎勵:原先於2020年截止的時程獎勵延長5年,從2020/5/12起逐年遞減,到2025/5/12後無時程容積獎勵。目前2024/5/12~2025/5/11提出申請者,還有1%的時程獎勵
  • 基地規模獎勵:重建面積若達200平方公尺(約60坪),可獲得2%的容積獎勵,每多100平方公尺便可再增加0.5%,可合併非危老的鄰地,但鄰接基地或土地的容積獎勵計算限制為1000平方公尺。

放寬建蔽率,並有高度管制

  • 建築高度管制由地方主管機關另訂標準。
  • 建蔽率放寬以住宅區之基地為限,且不得超過原建蔽率。

減免租稅

2027年5月11日前申請者,可享下列3項減稅優惠:

  • 重建期間:地價稅、房屋稅全免。
  • 重建完成2年內:地價稅、房屋稅享減半優惠。
  • 重建完成第3年起:重地價稅恢復原價課徵。若符合「自然人」、「重建後未轉手」兩條件,房屋稅得續減半課徵10年,合計最長可達12年。

危老重建流程

危老重建審查原則上要30天,核准後須在180天內申請建造執照,以下是各步驟的細項:

步驟1:取得資格

  1. 確認重建資格。
  2. 徵得全體所有權人同意。
  3. 委託建築師或規劃設計單位。

步驟2:重建計畫送審

  1. 辦理結構初評。
  2. 擬定重建計畫書。
  3. 申請重建計畫的補助。

步驟3:執行工程

  1. 申請建築執照。
  2. 申請危老重建貸款。
  3. 開工及取得使用執照。
  4. 辦理稅賦減免優惠。

危老重建補助

  • 耐震評估:初步評估約補助12,000~15,000元、詳細評估補助費用30%,最多40萬元。
  • 計劃補助:每案55,000元及行政作業費5,000元。
  • 利息補貼:重建為自住房屋且符合申請條件的話,每戶最高有350萬元的重建工程貸款利息補貼。貸款期限最長20年,加上寬限期5年。
  • 信用貸款:每戶額度最高可貸300萬元,貸款期限5年。

由於各縣市規定及名額不同,申請前都要再確認喔!

危老重建和都更差異比較

危老重建和都更因為意思很類似,時常會被拿出來討論,因此榮華行銷整理這2者的差異比較,幫助大家釐清。

比較項目危老重建都市更新
實施期限2027年5月31日無期限
基地條件 • 位在都市計畫地區
• 屋齡30年以上且無電梯
• 位在都市更新地區
• 依法自行劃定更新單元
最小面積無限制原則上1000平方公尺以上
申請門檻必須所有權人全數同意採多數決,至少2/3所有權人同意
容積獎勵最高可達基準容積1.3倍獎勵,或原建築面積1.15倍最高1.5倍法定容積
減免賦稅房屋稅、地價稅房屋稅、地價稅、契稅、土地增值稅

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結語

以上就是危老重建的資訊,再次提醒2027/5/31就是截止日期,若有重建需求建議趕快評估並辦理,才能保障自身的居住安全!

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