重購退稅限制有哪些？一篇注意事項全介紹！

（更新日期：2022/10/28）

中區國稅局表示，個人如果有換屋需求，無論是先售後購或是先購後售，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記的時間差距在二年以內，且符合自住規定者，就可以申請重購退稅或抵稅的優惠。不過重購新房地在重購後五年內改作其他用途，或再行移轉時，國稅局將追繳原扣抵或退還稅額。

出處：經濟時報（2022.10.17）

在您購買新屋時，重購退稅能為您省下一筆錢，但在申請前，以下幾項重點您一定要知道，快跟榮華行銷一起看下去！

內容目錄

重購退稅是什麼

重購退稅是政府為了避免納稅義務人因為被課徵土地增值稅，而造成賣出舊屋後所得金額仍不足以購入新屋所提出的一種稅制。主要在納稅義務人重新購買自用住宅用地時，可向政府申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅，來貼補購買新房土地總額的差價，只要房屋為自用住宅，無論是「先買後賣」或是「先賣後買」，在賣舊房、換新房間的兩年內皆可申請。

重購退稅限制、條件

若有意申請重購退稅的民眾可先檢視自己是否符合以下條件或違反限制：

無論原有房地產或是新購入房地產，簽約買賣一年內禁止營業或出租

原有房地產

土地上有房屋，且該房屋歸屬於土地所有權本人、配偶或直系親屬。
本人、配偶或直系親屬的戶籍在房屋上，若平時未設戶籍，於簽約買賣時設好戶籍即可。若是先買後賣，要注意購入新屋時舊屋是否符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。
土地面積不受都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺的限制。

新購房地產

原出售土地及新購入土地所有權人為同一人，可為土地所有權人本人、配偶或直系親屬。
新購入土地房屋需為土地所有權人、配偶或直系親屬所有，並辦理好戶籍登記。
都市土地最大是用面積是300平方公尺，約90.75坪，非都市用土地最大是用面積是700平方公尺，約211.75坪。
新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除土地增值稅後仍有餘額，才可退稅。
重購土地須有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，自辦妥所有權登記日起，5年內不可移轉，也不可將戶籍遷出，如須遷出，至少保留本人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內。

重購退稅範例

買賣順序	先買後賣	先賣後買
如期申報	以重購土地辦理好產權登記日起算2年，出售原有土地如期申報時，以立契日為準。	以出售土地辦好產權登記日起2年內，重購土地如期（訂立買賣契約日30日內）申報時，以立契日為準。
逾期申報	以申報日為準計算2年期間	以申報日為準計算2年期間

接著我們以上述條件來看重購退稅範例：

阿榮出售（重購）a土地，並於2020年10月1日辦好產權登記，在2022年9月15日訂立買賣契約重購（出售）b土地，如果阿榮於2022年10月2日前申報，即符合規定；若阿榮在2022年10月3日後才申報，就無法申請重購退稅。

另外，若想知道可退回多少土地增值稅，可在財政部稅務入口網查詢，網站上會提供重購退稅試算工具。

重購退稅房地合一新制

房地交易稅制本身就較複雜，現行不動產交易所得就分為舊制與房地合一新制中都享有重購退稅優惠，不過重購退稅新制與舊制間仍有差異：

	舊制	房地合一新制
戶籍登記	個人、配偶、直系親屬	個人、配偶、未成年子女
退稅額度	換大屋：全額退換小屋：不作退換	換大屋：全額退換小屋：按比例退換
重購房地持有期間	無規定	五年內不得改作他用或移轉，否則將退回稅款

根據上表，欲申請重購退稅的民眾須清楚自己購入的新屋是否屬於房地合一案件的範圍內，才不會搞錯申請條件喔！

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