地上權房屋好嗎？9大優缺點完整說明

（更新日期：2024/03/29）

除了一般所有權房屋外，近來也很流行地上權房屋，可讓民眾用較低價格入手。但你知道地上權意思是什麼嗎？有哪些地上權優缺點要注意呢？來看以下的說明。

內容目錄

地上權是什麼？

地上權意思是只有使用土地的權利，實際上並沒有取得土地所有權。又可分為普通地上權和區分地上權：

普通地上權：根據民法第832條規定，指以在他人土地的上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地的權利。簡單來說，土地使用權範圍包含土地上下全部空間。
區分地上權：根據民法第841-1條規定，指以在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權。也就是說，土地使用權範圍只有一定的土地上下空間。

地上權房屋介紹

地上權住宅則是僅有地上建物的所有權或使用權，沒有取得土地權狀的房屋，土地大多為政府釋出的國有土地，再由建商興建建案，建物產權屬於建商，因此地上權房屋有使用時效限制，依不同建案而定，大多為50 ~ 70年左右。

和一般所有權住宅相比，由於地上權房屋沒有土地所有權狀，房價不會包含土地成本，因此房屋價格較便宜，容易吸引購屋資金較不足的人購買，需繳納稅賦也較不同。

※貼心提醒：如果想進行地上權年限查詢，可以透過政府資料開放平臺、國產署網站，或是用建案地址、地號查閱，即可知道地上權建案簽約日期。

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地上權、所有權房屋比較

以下是地上權房屋、所有權房屋的快速比較：

		地上權房屋	所有權房屋
房價		市價的6 ~ 7成，不易增值	市價為主，增值空間較大
稅賦	房屋稅	需繳納	需繳納
	地價稅	無需繳納，但需繳約申報地價1%～5%的地租	需繳納
	土地增值稅	售屋時無需繳納	售屋時需繳納
土地所有權		無	有
貸款成數		3 ~ 5成（大多銀行承辦意願低）	7 ~ 8成
利息可否抵稅		可（限自住）	可（限自住）

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地上權房屋優缺點

地上權房屋優點

租金與一般房屋行情接近。
購屋族有更彈性的資產配置空間。
價格便宜，相較一般住宅便宜2～4成。
有較大機會以優惠價格購入蛋黃區地段。
無需繳交地價稅，未來轉手時也不用課徵土地增值稅。

地上權房屋缺點

使用期限有一定年限，到期後土地所有權人會將地上權收回，購屋者必須拆屋還地。
房屋殘值會隨著地上權年限減少而逐漸降低，轉手價值也較低。
銀行貸款條件差、貸款利率高、成數低，需準備較多自備款。
繳交地租採浮動利率，比地價稅自用住宅優惠稅率的金額高出不少。

地上權常見問題

Q、地上權房屋適合族群？

由於地上權房屋沒有永久地上權，地上權年限到期後，土地所有權人就會將房屋、土地收回，因此不會有後續財產分配的問題。地上權房屋適合族群如下：
• 頂客族
• 單身族
• 老年人
• 置產收租者
• 不留資產給後代者

Q、地上權年限到了，住戶該怎麼辦？

根據目前地上權相關法規和國產署設定地上權契約的規定，住戶會依建物使用狀況面臨以下2種情形：
• 建物不能使用：住戶必須在地上權年限到期後1個月內搬離，並將建物和土地無償還給政府。
• 建物仍可使用：若建物仍可以使用，且一定比例的住戶想續約，政府可能會採取續約，或另委託單位管理的方式辦理。
但要注意的是，目前政府仍以「拆屋還地」方式處理地上權年限到期的問題。

Q、除了銀行，地上權房屋貸款還可以向誰辦理？

如果向銀行申請地上權房屋貸款，卻被銀行拒貸或貸款成數不如預期，建議可以向民間貸款公司申請，不僅審核寬鬆，且貸款成數高、辦理時間快速，能幫助你解決資金問題。