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地上權房屋好嗎?9大優缺點完整說明

(更新日期:2024/03/29)

地上權房屋好嗎?9大優缺點完整說明《榮華行銷理財中心》

除了一般所有權房屋外,近來也很流行地上權房屋,可讓民眾用較低價格入手。但你知道地上權意思是什麼嗎?有哪些地上權優缺點要注意呢?來看以下的說明。

地上權是什麼?

地上權意思是只有使用土地的權利,實際上並沒有取得土地所有權。又可分為普通地上權和區分地上權:

  • 普通地上權:根據民法第832條規定,指以在他人土地的上下有建築物或其他工作物為目的,而使用其土地的權利。簡單來說,土地使用權範圍包含土地上下全部空間。
  • 區分地上權:根據民法第841-1條規定,指以在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權。也就是說,土地使用權範圍只有一定的土地上下空間。

地上權房屋介紹

地上權住宅則是僅有地上建物的所有權或使用權,沒有取得土地權狀的房屋,土地大多為政府釋出的國有土地,再由建商興建建案,建物產權屬於建商,因此地上權房屋有使用時效限制,依不同建案而定,大多為50 ~ 70年左右。

和一般所有權住宅相比,由於地上權房屋沒有土地所有權狀,房價不會包含土地成本,因此房屋價格較便宜,容易吸引購屋資金較不足的人購買,需繳納稅賦也較不同。

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地上權、所有權房屋比較

以下是地上權房屋、所有權房屋的快速比較:

地上權房屋所有權房屋
房價市價的6 ~ 7成,不易增值市價為主,增值空間較大
稅賦房屋稅需繳納需繳納
地價稅無需繳納,但需繳約申報地價1%~5%的地租需繳納
土地增值稅售屋時無需繳納售屋時需繳納
土地所有權
貸款成數3 ~ 5成(大多銀行承辦意願低)7 ~ 8成
利息可否抵稅可(限自住)可(限自住)

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地上權房屋優缺點

地上權房屋優點

  • 租金與一般房屋行情接近。
  • 購屋族有更彈性的資產配置空間。
  • 價格便宜,相較一般住宅便宜2~4成。
  • 有較大機會以優惠價格購入蛋黃區地段。
  • 無需繳交地價稅,未來轉手時也不用課徵土地增值稅。

地上權房屋缺點

  • 使用期限有一定年限,到期後土地所有權人會將地上權收回,購屋者必須拆屋還地。
  • 房屋殘值會隨著地上權年限減少而逐漸降低,轉手價值也較低。
  • 銀行貸款條件差、貸款利率高、成數低,需準備較多自備款。
  • 繳交地租採浮動利率,比地價稅自用住宅優惠稅率的金額高出不少。

地上權常見問題

Q、地上權房屋適合族群?

由於地上權房屋沒有永久地上權,地上權年限到期後,土地所有權人就會將房屋、土地收回,因此不會有後續財產分配的問題。地上權房屋適合族群如下:
• 頂客族
• 單身族
• 老年人
• 置產收租者
• 不留資產給後代者

Q、地上權年限到了,住戶該怎麼辦?

根據目前地上權相關法規和國產署設定地上權契約的規定,住戶會依建物使用狀況面臨以下2種情形:
• 建物不能使用:住戶必須在地上權年限到期後1個月內搬離,並將建物和土地無償還給政府。
• 建物仍可使用:若建物仍可以使用,且一定比例的住戶想續約,政府可能會採取續約,或另委託單位管理的方式辦理。
但要注意的是,目前政府仍以「拆屋還地」方式處理地上權年限到期的問題

Q、除了銀行,地上權房屋貸款還可以向誰辦理?

如果向銀行申請地上權房屋貸款,卻被銀行拒貸或貸款成數不如預期,建議可以向民間貸款公司申請,不僅審核寬鬆,且貸款成數高、辦理時間快速,能幫助你解決資金問題。

結語

以上就是地上權的介紹,這類房屋有好有壞,如果你是不在意土地所有權觀念的人,或許地上權房屋便是適合你的選項,但也要評估好地租、貸款條件、使用年限等問題喔!若因地上權有任何貸款需求也歡迎向榮華行銷提出貸款申請。

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