工業宅可以買嗎？購買前須知的4大重點！

（更新日期：2024/01/04）

當你想購買一間價格便宜的房屋，可能遇到房仲業者推銷你買「工業宅」，工業宅是什麼？合法嗎？有哪些優缺點呢？如果你正好碰到上述情況，下手前一定要看看本文的介紹！

內容目錄

工業宅是什麼？

工業宅是指在工業區的住宅。依照都市計畫法的分類，土地分區可劃分為住宅區、商業區、工業區等，而工業區可細分為特種、甲種、乙種、零星4種土地，其中乙種工業用地為提供公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關設施使用為主。

由於過去人口較少，都市計畫範圍尚未擴大，造成北部不少工業發展坐落於現今的市中心。隨著產業外移，閒置的工業用地越來越多，建商便購入這些乙種工業用地，興建建築成為工業宅。

工業宅合法嗎？

工業宅違反了乙種工業用地的使用用途，不少建商會以「辦公室使用」、「一般事務所」、「住辦混合」的話術，讓消費者誤以為工業宅是可以購屋自住。然而工業宅萬萬不可做為住宅使用，卻有不少建商的工業宅照片裝潢得美輪美奐，再以不明確的說詞吸引買家，但這些與使用執照不符的裝修都是違法的二次施工，提醒你不要上當受騙！

工業宅與一般住宅差別

那麼工業宅與一般住宅有什麼不同呢？以下是2者的表格分析：

	工業宅	一般住宅
土地使用分區	工業區	住宅區
房屋價格	相較市價便宜2~3成	依各縣市區域之市價而定
房貸成數	僅6成，且過件率比一般住宅低許多	最高可到8成~8成5
政策型優惠房貸	不適用	適用
居住品質	可能較差，附近大多同為工業用地	較好，有純住宅區，也有住商混和，生活機能佳
未來轉手性	增值性不高，較難脫手	依區域和地段決定增值幅度，轉手性較佳

工業宅優缺點

工業宅優點

房屋價格較低：工業用地取得成本比住宅區和商業區還低，通常價格約為同區地段房價的7～9折。
可以登記營業：若購屋者本身有開公司或設立營業登記的需求，工業宅可以登記作為公司，不用再額外付訂金和找營業登記的地址。
房屋坪數較大：工業宅為符合工業用途，容積率比一般住宅還大，而且工業區建物有最小坪數約束，所以建商可以規劃比較大的坪數。

工業宅缺點

未來較難脫手：工業用地的價值較低，周圍大多為同性質的土地，環境會比住宅區或商業區複雜，而且增值空間不大，未來轉手性較難。
居住品質疑慮：工業用地緊鄰工業區，常會有卡車、貨車等工業用和營業用大型車輛進出，容易有空氣品質不佳、噪音和安全疑慮等問題。
取締罰鍰風險：由於工業宅是違法使用，若是被政府發現，依都市計畫法第79條第1項規定，開罰6萬～30萬元罰鍰，可連續開罰，最嚴重甚至會被斷水斷電。
須付額外成本：大多數的工業宅為了規避責任，通常會以毛胚屋交屋，也就是未做隔間，也沒有附加衛浴設備、廚具等。雖然可以按自己喜好裝潢，但裝潢成本比一般住宅高，施工期也會拉長，並非比較划算。
貸款申請不易：由於工業宅有使用上的限制，通常銀行貸款成數最多僅6成，利率也會比一般住宅高，有些銀行甚至會拒絕核貸，因此工業宅貸款較不易申請。除此之外，由於工業宅並非合法住宅，因此無法申請任何政策型優惠房貸。
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課徵稅率較高：若被發現住宅為工業宅，房屋稅及地價稅也會從自住優惠改為營業用。
- 房屋稅：自住用1.2%（限3戶以內）、營業用3%
- 地價稅：自住用0.2%、一般（含營業用）1%