(更新日期:2024/01/04)
當你想購買一間價格便宜的房屋,可能遇到房仲業者推銷你買「工業宅」,工業宅是什麼?合法嗎?有哪些優缺點呢?如果你正好碰到上述情況,下手前一定要看看本文的介紹!
工業宅是什麼?
工業宅是指在工業區的住宅。依照都市計畫法的分類,土地分區可劃分為住宅區、商業區、工業區等,而工業區可細分為特種、甲種、乙種、零星4種土地,其中乙種工業用地為提供公害輕微之工廠與其必要附屬設施,及工業發展有關設施使用為主。
由於過去人口較少,都市計畫範圍尚未擴大,造成北部不少工業發展坐落於現今的市中心。隨著產業外移,閒置的工業用地越來越多,建商便購入這些乙種工業用地,興建建築成為工業宅。
工業宅合法嗎?
工業宅違反了乙種工業用地的使用用途,不少建商會以「辦公室使用」、「一般事務所」、「住辦混合」的話術,讓消費者誤以為工業宅是可以購屋自住。然而工業宅萬萬不可做為住宅使用,卻有不少建商的工業宅照片裝潢得美輪美奐,再以不明確的說詞吸引買家,但這些與使用執照不符的裝修都是違法的二次施工,提醒你不要上當受騙!
工業宅與一般住宅差別
那麼工業宅與一般住宅有什麼不同呢?以下是2者的表格分析:
工業宅 | 一般住宅 | |
---|---|---|
土地使用分區 | 工業區 | 住宅區 |
房屋價格 | 相較市價便宜2~3成 | 依各縣市區域之市價而定 |
房貸成數 | 僅6成,且過件率比一般住宅低許多 | 最高可到8成~8成5 |
政策型優惠房貸 | 不適用 | 適用 |
居住品質 | 可能較差,附近大多同為工業用地 | 較好,有純住宅區,也有住商混和,生活機能佳 |
未來轉手性 | 增值性不高,較難脫手 | 依區域和地段決定增值幅度,轉手性較佳 |
工業宅優缺點
工業宅優點
- 房屋價格較低:工業用地取得成本比住宅區和商業區還低,通常價格約為同區地段房價的7~9折。
- 可以登記營業:若購屋者本身有開公司或設立營業登記的需求,工業宅可以登記作為公司,不用再額外付訂金和找營業登記的地址。
- 房屋坪數較大:工業宅為符合工業用途,容積率比一般住宅還大,而且工業區建物有最小坪數約束,所以建商可以規劃比較大的坪數。
工業宅缺點
- 未來較難脫手:工業用地的價值較低,周圍大多為同性質的土地,環境會比住宅區或商業區複雜,而且增值空間不大,未來轉手性較難。
- 居住品質疑慮:工業用地緊鄰工業區,常會有卡車、貨車等工業用和營業用大型車輛進出,容易有空氣品質不佳、噪音和安全疑慮等問題。
- 取締罰鍰風險:由於工業宅是違法使用,若是被政府發現,依都市計畫法第79條第1項規定,開罰6萬~30萬元罰鍰,可連續開罰,最嚴重甚至會被斷水斷電。
- 須付額外成本:大多數的工業宅為了規避責任,通常會以毛胚屋交屋,也就是未做隔間,也沒有附加衛浴設備、廚具等。雖然可以按自己喜好裝潢,但裝潢成本比一般住宅高,施工期也會拉長,並非比較划算。
- 貸款申請不易:由於工業宅有使用上的限制,通常銀行貸款成數最多僅6成,利率也會比一般住宅高,有些銀行甚至會拒絕核貸,因此工業宅貸款較不易申請。除此之外,由於工業宅並非合法住宅,因此無法申請任何政策型優惠房貸。
▶ 相關文章 政府優惠房貸有哪些方案?7重點一次搞懂! - 課徵稅率較高:若被發現住宅為工業宅,房屋稅及地價稅也會從自住優惠改為營業用。
- 房屋稅:自住用1.2%(限3戶以內)、營業用3%
- 地價稅:自住用0.2%、一般(含營業用)1%
※貼心提醒:若未來工業宅轉手,土地增值稅、房地合一稅也有差別的喔!
工業宅常見問題
不可以,由於工業宅是違法使用,若房東將工業宅出租給民眾,會被開罰6萬~30萬元罰鍰;而租客不僅無法申請租金補貼,還必須搬離原租屋處,影響居住權益。
可到內政部的不動產資訊平台查詢建案的土地使用分區,或是到營建署的全國建築管理資訊系統查詢建築執照存根,也可查到該建案用途。
可以,但如果想變更工業住宅,必須經過區位、總量管制、編定工業區之基準去重新建設、發展,審核的程序非常多且嚴格,不容易通過。
結語
看完本文後,你是否發現雖然工業宅價格較便宜,但缺點不僅多,其違法性也是要嚴加注意的問題,建議大家還是以合法住宅做為買房選擇喔!
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