貸款成數怎麼算？計算方式、影響因素全解析！

（更新日期：2025/10/29）

購買房屋時絕大多數人都需申請銀行房貸減輕負擔，那麼貸款成數就是很重要的必備知識。貸款成數怎麼算？又會受到哪些因素影響呢？以下是房貸成數的資訊整理，一起來看！

內容目錄

貸款成數定義

貸款成數是指民眾申請銀行房屋貸款時可以申貸的比例，銀行會以房屋鑑價價格與買賣價格的較低者作為計算基準，再依申貸者條件進行貸款成數評估。

通常銀行房貸成數最高可達8成，但除非申貸者和房屋條件良好，否則很難貸到最高成數。建議買房前自備2～3成款項，避免銀行房貸成數不足。

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計算公式：貸款金額÷貸款成數＝鑑價價值

當申貸人信用良好且有穩定還款能力，除了可直接從貸款成數推算銀行的鑑價價值來和仲介議價，也可以試算貸款金額，評估自備款。以下分別舉例說明：

已知可貸金額，試算鑑價價值
舉例：房屋可貸成數7成，貸款額度1,000萬，那麼銀行鑑價價值為1,000萬÷0.7≒1,428萬，表示該房子行情約在1,428萬左右。
已知鑑價與成數，計算自備款
舉例：房屋總價1,200萬，銀行鑑價1,000萬、貸款成數7成，貸款金額為1,000萬×0.7＝700萬，因此你需要自備1,200萬－700萬＝500萬。

房屋種類
銀行較喜歡未來增值空間或轉手性高的房屋，一般電梯大樓貸款成數比公寓、透天厝高，大約8成；套房的話則較保守，約5～6成。
房屋坪數
如果坪數低於15坪，銀行會認為該房屋轉手性差，且容易被投資客炒作，因此提供的貸款成數會較低，甚至可能不願意受理。
房屋屋齡
屋齡越低，貸款成數越高。一般新成屋、預售屋最高可貸8成，比中古屋、老屋還高。此外，部分銀行也有限制「房貸年限+屋齡＜50年」，才會有較高的核貸率。
所在區域
位在六都、蛋黃區或捷運站周邊的房屋較受銀行喜愛，貸款成數最高8成；如果房屋鄰近加油站、垃圾回收場等嫌惡設施，成數通常偏低。

信用分數
銀行審核時會調閱信用分數，檢視申貸人信用和還款能力。超過600分以上屬於信用優良，有機會取得更好的房貸成數及利率。
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工作性質
軍公教、醫師、律師等工作穩定性高，銀行核貸率及成數高；如果是領現工作者，建議固定每月存一筆金額至戶頭內，可提高銀行對還款能力的信任度。
負債比率
收入的高低會影響房貸負債比，也就是每月房貸金額佔收入的百分比。一般來說，當負債比率超過70%就很難向銀行申請房屋貸款。

除了以上個人及房屋條件，房貸成數也會受央行政策影響，下段為你詳細說明。

如果擔心房屋貸款成數不足，可透過以下3種方式加強自己的貸款條件，有助於提高貸款成數：

2024年9月19日，央行實施第七波信用管制措施，以下是最新的央行購屋貸款成數限制資訊：

為了減緩炒房現象，除了央行實施信用管制，其他政府部門也有推出相關打房政策，建議民眾買房前一定要注意！

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