（更新日期：2026/10/22）
囤房稅2.0上路後，非自住房屋改為全國合併計算戶數，稅率最高提高到4.8%！
本文整理哪些房屋會被課囤房稅、各類稅率與試算方式，幫你判斷自己的房屋稅會不會增加。
囤房稅2.0是什麼？
囤房稅2.0是房屋稅2.0的一部分，從2024年7月1日起施行、2025年5月首次開徵，目的是提高持有多戶非自住房屋者的持有成本。
囤房稅2.0上路後，非自住房屋從「各縣市分別歸戶」改為「全國歸戶」，也就是不同縣市的房屋都要合併計算戶數。
※貼心提醒：房屋稅2.0除了囤房稅，也包含單一自住減稅、出租優惠、繼承共有減稅及建商待售房屋等規定。
囤房稅2.0與舊制差在哪？
囤房稅2.0與舊制主要有以下3項差異：
| 比較項目 | 舊制 | 囤房稅 2.0 |
|---|---|---|
| 歸戶方式 | 各縣市分別歸戶 | 全國歸戶 |
| 一般非自住法定稅率 | 1.5%～3.6% | 2%～4.8% |
| 差別稅率 | 縣市自行決定是否分級 | 各縣市都須依戶數分級，並全數累進 |
全數累進是指依全國非自住戶數決定級距後，名下每一戶都適用同一個稅率，而不是只有超過級距的那幾戶適用較高稅率。
哪些房屋會被課囤房稅？
如果房屋未符合自住、公益出租或其他法定優惠條件，就可能被認定為非自住住家用房屋，並依房屋所在地及全國持有戶數適用囤房稅率。
自住房屋須同時符合以下4條件：
- 已在該房屋辦理戶籍登記。
- 房屋沒有出租或供營業使用。
- 由房屋所有人、配偶或直系親屬實際居住。
- 本人、配偶及未成年子女全國合計持有3戶以內。
提醒你！囤房稅2.0不是只看名下房屋數量。即使全國持有3戶以內，如果房屋沒有實際居住或沒有辦理戶籍登記，仍可能被認定為非自住住家用房屋。
囤房稅2.0稅率是多少？
囤房稅2.0會依房屋使用情形、全國持有戶數及持有期間適用不同稅率：
| 房屋使用情形 | 法定稅率 |
|---|---|
| 一般非自住住家用房屋 | 2%～4.8% |
| 出租且申報租賃所得達租金標準 | 1.5%～2.4% |
| 繼承取得的共有房屋 | 1.5%～2.4% |
| 公益出租人或社會住宅使用 | 1.2% |
| 起造人持有的待售住家用房屋 | 2%～4.8% |
實際稅率仍會因房屋所在地、全國持有戶數及使用情形而異，請以房屋所在地地方稅捐機關的規定為準。
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※資訊來源：財政部房屋稅2.0專區
囤房稅怎麼算？
囤房稅計算公式：應納房屋稅＝房屋課稅現值×適用稅率
- 房屋課稅現值：稅捐機關依房屋單價、面積、屋齡折舊及地段等因素核定的金額，不是成交價或市價。
- 適用稅率：依全國非自住戶數決定。
以臺北市為例：
| 全國非自住戶數 | 臺北市稅率 |
|---|---|
| 2 戶以內 | 3.2% |
| 3～4 戶 | 3.8% |
| 5～6 戶 | 4.2% |
| 7 戶以上 | 4.8% |
假設小王名下有3戶非自住房屋，都在臺北市且沒有出租申報，每戶房屋課稅現值都是50萬元：
- 判斷級距：全國合計3戶，對應臺北市「3～4戶」級距，稅率為3.8%。
- 計算每戶稅額：50萬元×3.8%＝1萬9,000元。
- 加總3戶稅額：1萬9,000元×3戶＝5萬7,000元。
因為採全數累進，3戶都按3.8%計算。如果只有第3戶適用3.8%、前2戶按3.2%計算，稅額會是5萬1,000元，兩者相差6,000元。
各縣市的戶數級距與稅率不同，實際稅額請以房屋所在地稅捐機關核定為準。
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囤房稅2.0常見問題
Ｑ、名下房屋分布在不同縣市，會合併計算嗎？
會！囤房稅2.0改採全國歸戶，即使非自住住家用房屋分布在不同縣市，仍會合併計算持有戶數，再由房屋所在地依規定稅率課徵。
Ｑ、囤房稅什麼時候繳？
囤房稅是併在房屋稅內一起繳納，時間為每年5月1日到5月31日，課稅期間為前一年7月1日到當年6月30日。
如果想在當期改按自住或出租的較低稅率繳納，要在開徵日40天前（約3月22日，遇假日順延）辦好戶籍登記並向稅捐機關申報。
Ｑ、將空屋出租可以降低囤房稅率嗎？
可以。房屋實際出租，且申報租賃所得達到規定的租金標準，可適用1.5%～2.4%的較低稅率。
若房屋供公益出租人或作為社會住宅使用，符合規定者可適用1.2%稅率。
結語
囤房稅2.0的重點在全國歸戶、全數累進及提高非自住稅率，名下有多戶房屋的人，建議先確認自住戶籍與出租申報是否符合規定喔！
除了囤房稅，政府也透過信用管制、房地合一稅等措施調整房市，可看以下文章！
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