（更新日期：2023/07/05）
購買房屋時絕大多數人都需申請銀行房貸減輕負擔，那麼貸款成數就是很重要的必備知識。貸款成數怎麼算？有哪些貸款成數限制呢？以下是房貸成數的資訊整理，一起來看！
貸款成數定義
貸款成數意思是什麼呢？指的是民眾向銀行申請房屋貸款時可以申貸的比例，金融機構會針對申貸人所購買的物件進行鑑價，並在鑑價價格與買賣價格中取低價作為計算貸款額度的基準值，再審核申貸者的信用分數、還款能力等條件，決定房屋貸款成數。
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貸款成數與房屋行情價
當申貸者為信用良好且有穩定還款能力的族群時，可直接從貸款成數推出銀行的鑑價價值，得出該房屋的行情水平。
公式：貸款金額÷貸款成數=鑑價價值
舉例來說：假設你購買的房屋地區，銀行認為的可貸成數為7成，貸款額度為1000萬，那麼鑑價價值為1000萬÷0.7≒1428萬，藉此能得知該區房子水平價格約在1428萬左右。不僅能用來作為和仲介議價的依據，還可評估自身該有多少自備款，建議在購屋前先尋找銀行進行初步鑑價。
影響房屋貸款成數的因素
房屋條件
- 房屋種類：由於銀行會考慮該物件未來是否有增值空間或轉手性，新成屋或電梯大樓這類物件是金融機構喜歡的房屋種類，貸款成數可來到8成，而套房或是中古屋，銀行估價會相對保守，約5~7成。
- 房屋屋齡：屋齡超過30年以上的視為老屋，銀行的貸款成數最多只有5~6成，因此購屋時若想以中古屋為主，也還是要注意房屋屋齡喔！此外 銀行也會有貸款年限限制，房屋貸款年限+屋齡須小於50年才會有較高的核貸率。
- 所在區域：若是位在六都、都市計畫區、蛋黃區等區域的房屋，都是非常受銀行喜愛的物件，同樣可有貸款成數8成，其他區域則會吃虧一些，大約5.5成~7成左右。此外，附近有無嫌惡設施也是要注意之處，如加油站、垃圾回收場等。
申貸人條件
- 信用分數：信用評分為聯徵中心提供的個人信用報告，申請房貸時銀行會調閱以檢視信用是否良好。超過600分以上的都屬於信用優良，有機會取得更好的房貸成數及利率。
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- 工作性質：公務人員、專業人士（如醫師、律師），或是有穩定薪轉的工作，為銀行放款意願高的族群。如果是領現工作者，建議固定每月存一筆金額至戶頭內，可提高銀行對還款能力的信任度。
- 收入狀況：收入的高低會影響房貸負債比，也就是每月房貸金額佔收入的百分比。一般來說，當負債比超過70%就很難向銀行申請房屋貸款。
央行政策
為了減緩炒房現象，央行的健全房地產市場方案針對購屋貸款成數也有一定限制。舉例來說，自然人的第二間房貸款成數，六都+新竹縣市僅可貸最高7成且無寬限期，建議民眾買房前也要先了解央行對貸款成數的管制。
貸款成數常見問題
若簽約後發生銀行核貸成數不如預期，且自備款不足，就會產生違約問題。建議可先在買賣契約上加註但書，當遇到貸款成數不足時，就可自動解約，避免訂金被沒收，否則雙方均須依照合約內容履約。但書範例如下：
「以不動產為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」
如果本身還有信貸、車貸等其他債務，在計算負債比時建議也納入評估，只要不超過70%，都還是有機會申請到預期的貸款成數。
每家銀行的審核標準或授信政策略有不同，建議申貸者可多比較方案，也可多利用該銀行網站提供的貸款試算初步評估；更重要的是平時保持良好的信用分數。如果真的貸款未過也不用擔心，榮華行銷提供條件寬鬆的房屋貸款，歡迎諮詢專員。
結語
以上就是貸款成數的介紹，建議大家購屋前就先透過進行初步鑑價，並在有購屋規劃時就開始培養良好的信用狀況，才可以順利購， 有其他貸款需求也歡迎向榮華提出申請！
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