貸款成數怎麼算？計算方式、影響方式全解析！

（更新日期：2024/08/02）

購買房屋時絕大多數人都需申請銀行房貸減輕負擔，那麼貸款成數就是很重要的必備知識。貸款成數怎麼算？又會受到哪些因素影響呢？以下是房貸成數的資訊整理，一起來看！

內容目錄

貸款成數定義

貸款成數是指民眾向銀行申請房屋貸款時可以申貸的比例，金融機構會針對申貸人所購買的物件進行鑑價，並在鑑價價格與買賣價格中取低價作為計算貸款額度的基準值，再審核申貸者的信用分數、還款能力等條件，決定房屋貸款成數。

貸款成數會影響申貸人需要準備多少款項，通常銀行房貸成數最高可達8成，但請注意！除非申貸者和房屋條件良好，否則很難貸到最高成數，因此買房前建議準備至少2～3成左右的自備款，以免發生銀行房貸成數不足的情況。

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計算公式：貸款金額÷貸款成數＝鑑價價值

當申貸者為信用良好且有穩定還款能力的族群時，可直接從貸款成數推出銀行的鑑價價值，得出該房屋的行情水平，以作為和仲介議價的依據。

舉例來說：假設你購買的房屋地區，銀行認為的可貸成數為7成，貸款額度為1000萬，那麼鑑價價值為1000萬÷0.7≒1428萬，藉此能得知該區房子水平價格約在1428萬左右。

另外，申貸人也可透過此公式來試算貸款金額，以評估自己應準備多少款項。

舉例來說：假設你想購買一間1200萬的房屋，銀行鑑價價值為1000萬、貸款成數為7成，貸款金額為1000萬×0.7＝700萬，因此你需要準備1200萬－700萬＝500萬的自備款。

房屋種類：銀行較喜歡未來增值空間或轉手性高的房屋，一般電梯大樓貸款成數可來到8成；公寓或透天厝約6～7.5成；而套房的話，銀行估價則會相對保守，約5～6成。
房屋坪數：銀行也會審核房屋坪數大小來決定貸款成數，如果房屋坪數低於15坪，銀行會認為該房屋未來不好轉手，且容易成為投資客炒作的目標，因此提供的貸款成數會較低，甚至可能不願意受理。
房屋屋齡：屋齡是銀行房屋貸款成數評估的因素之一，屋齡越低，貸款成數越高。一般新成屋、預售屋最高可貸8成，中古屋約6～7成，老屋貸款成數則最多只有5～6成。此外，部分銀行也有貸款年限限制，房屋貸款年限+屋齡必須小於50年才會有較高的核貸率。
所在區域：若是位在六都、蛋黃區或靠近捷運站1000公尺內等區域的房屋，都是非常受銀行喜愛的物件，最高可貸8成；而位在六都以外的縣市、蛋白區等區域的房屋，則約5～7成。此外，若房屋周邊100公尺內有加油站、垃圾回收場等嫌惡設施，也可能影響貸款成數。

信用分數：信用評分為聯徵中心提供的個人信用報告，申請房貸時銀行會調閱以檢視信用是否良好。超過600分以上屬於信用優良，有機會取得更好的房貸成數及利率。
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工作性質：公務人員、專業人士（如醫師、律師），或是有穩定薪轉的工作，為銀行放款意願高的族群。如果是領現工作者，建議固定每月存一筆金額至戶頭內，可提高銀行對還款能力的信任度。
負債比率：收入的高低會影響房貸負債比，也就是每月房貸金額佔收入的百分比。一般來說，當負債比率超過70%就很難向銀行申請房屋貸款。

2024年6月14日，央行開始實施第六波信用管制措施，將六都+新竹縣市的自然人第二間房貸款成數從7成調降到6成，以下是最新的央行購屋貸款成數限制資訊：

貸款項目			內容
自然人	購屋貸款	特定地區（台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市與新竹縣市）第2戶	7成→6成（無寬限期）
	購屋貸款	第3戶以上	4成（無寬限期）
	購置高價住宅貸款		4成（無寬限期）

為了減緩炒房現象，除了央行實施信用管制，其他政府部門也有推出相關打房政策，建議民眾買房前一定要注意！

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