未保存登記建物是什麼？想繼承、貸款別錯過這篇！

（更新日期：2024/08/13）

整理名下財產時，發現房屋沒有權狀，那麼你所擁有的房產可能是「未保存登記建物」。究竟什麼是未保存登記建物？未保存登記建物能補登記嗎？能貸款嗎？讓榮華行銷帶你一起看下去！

內容目錄

未保存登記建物是什麼？

建物於完工後，為確保所有權歸屬，應由民眾自行向地政機關辦理「建物所有權第一次登記」（即為保存登記），以取得房屋權狀。未保存登記建物是指建物未辦理保存登記，因此建物所有權人只有土地權狀，而沒有房屋權狀。

一般法院認為未保存登記建物雖然沒有房屋權狀，無法移轉所有權，但仍存在處分權移轉的效力，建物所有權人可自由使用、收益、處分該建築物，例如：進行未保存登記建物過戶、買賣、繼承或貸款等行為。

※貼心提醒：如果想確認名下的房屋有無辦理保存登記，可以到內政部的地籍圖資網路便民服務系統進行未保存登記建物查詢。

未保存登記建物屬於違建嗎？

不一定，由於早期不動產相關法規不完善，且目前法律沒有強制規定房屋必須辦理保存登記，有些建商或民眾在房屋完工後，沒有到地政機關辦理登記，因此未保存登記建物不一定就屬於違建。通常未保存登記建物可分為以下2類：

程序違建：為未登記的合法建築，只要按地籍測量實施規則、土地登記規則的規定，補辦登記與程序，仍可以取得房屋所有權狀。
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確定違建：具有違建事實的建物，無法向地政機關申辦保存登記。

未保存登記建物能繼承嗎？

可以！未保存登記建物因只有房屋稅籍資料，在辦理納稅義務人名義變更時，可依照下列步驟辦理未保存登記建物繼承：

先核對房屋稅籍資料（含納稅人及使用情形），與房屋實際坐落位置是否相符。
至被繼承人除戶所在地的國稅局申報遺產稅。
辦理變更房屋納稅義務人名義，並檢附遺產稅繳清（免稅）證明書、繼承系統表、繼承人身分證明文件、遺產分割協議書（若符合民法第1141條之平均繼承者則免附）、法院准予備查之繼承權拋棄文件等資料，向房屋所在地的稅捐稽徵機關提出申請。

※貼心提醒：若繼承人中有拋棄繼承或姓名變更者，應檢附地方法院核發的拋棄繼承權證明文件或繼承人戶籍資料。若被繼承人留有遺囑指定房屋繼承方式，應一併提供遺囑影本。

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未保存登記建物可以申辦房貸嗎？

可以，但由於未保存登記建物沒有房屋權狀，等同於房屋產權不完整，銀行並不會承辦，以下提供另外2種方法來辦理未保存登記建物貸款：

辦理保存登記

以法律程序來補辦登記，來取得房屋所有權狀，雖能使房屋具有合法性，但相當費時，自測量完成到拿到權狀，估計約1個月以上。

向民間管道申請

民間貸款推薦向榮華行銷申請，審核條件較為寬鬆，不限房屋情況、坪數、屋齡，持分房屋等特殊案件也可申辦貸款！

未保存登記建物貸款應備文件

土地所有權狀正本
最近1期水費、電費單
房屋稅籍證明（至稅捐機關申請）
雙證件正本＋影本（正本僅供核對身分用）
收入及財力證明（薪轉存摺6個月的出入明細）

未保存登記建物貸款流程

申請：撥打電話或線上填寫表單，將由專員於上班時間儘快為你服務。
估價：依屋況、市價、該房屋的實價登錄、持有時間、坐落地段，並根據評估資料進行估價並訂定方案。
審核：將方案回報給申貸人，確認沒有問題，就會預約對保時間。
對保：借貸雙方親自出面核對內容，確認完成後即可簽約。
設定：借貸雙方到地政機關辦理抵押權設定。因建物未辦理保存登記，所以抵押權將設立在建物坐落的土地上，並在抵押設定書上備註門牌。
撥款：完成上述流程，最快1天內即可撥款給申貸人。

未保存登記建物常見問答

Q、未保存登記建物補登記費用有哪些？

依照土地登記規則第48條規定，申請建物所有權第一次登記時需要按建物權利價值的千分之二計收規費，建物權利價值認定方式如下：
1. 依建物在依法實施建築管理地區者，應以使用執照所列工程造價為準。
2. 建物在未實施建築管理地區者，應以當地稅捐稽徵機關所核定之房屋現值為準。
除規費以外，還會依實際書狀張數每張計收80元或得申請免繕狀。

Q、未保存登記建物房屋稅需要繳納嗎？

需要，只要符合房屋稅課徵條件，無論建物是合法或違建、有無向地政機關辦理保存登記，建物所有權人都需要繳納房屋稅。
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Q、未辦理保存登記之建物如何認定是所有權人？

未保存登記建物以原始起造人或實際出資建造之人為準，可提出房屋稅籍資料佐證。但如果出現爭議時，應以聲明異議或訴訟程序解決。

Q、未保存登記建物如果被拆除，承租戶可以尋求賠償嗎？

租屋市場上最常見的未保存登記建物違建為頂樓加蓋，雖出租的建物為違章建築，但實際上租約仍具有法律效力。若因舉發而造成該未保存登記建物拆除，或經訴請法院拆除，在判決確定遭強制執行時，房客若未能依約使用，可向房東申請損害賠償，例如：違約金、搬遷費用。