房貸年限幾年最划算？3大年限一次分析！

（更新日期：2025/08/12）

你知道除了房貸利率，年限也會影響貸款月付金嗎？房貸年限怎麼選？銀行又是如何決定房貸年限？榮華行銷整理各種房貸年限的特色、適合族群及銀行審核的重點，協助你評估、挑選出符合自身需求的房貸方案。

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房貸年限有哪些？

目前銀行房貸年限以20年、30年為主，部分銀行甚至提供40年房貸，而這3種房貸年限的每月還款金額、總利息支出都不同，以下分別為你說明：

雖然20年房貸的每月還款金額比30年、40年房貸高，但總利息支出卻是最低的。若申請房貸年限20年，除了減少總還款成本，也能強迫自己培養儲蓄和財務規劃的習慣。

30年房貸是大多數銀行主要提供的方案，每月還款金額和總利息支出介於20年、40年房貸之間，選擇此方案的好處是可以兼顧生活開支與還款負擔，並具備更大的資金調度彈性。

由於40年房貸的還款年限長，因此每月還款金額比20年、30年房貸低，但對銀行來說，房貸年限越長，貸款風險越大，因此40年房貸的審核條件嚴格、利率較高，總利息支出也最高。

了解房貸年限20年、30年、40年的特色，以下快速比較3種房貸年限的差異：

房貸年限	房貸年限20年	房貸年限30年	房貸年限40年
每月還款金額	最高	中等	最低
總利息支出	最低	中等	最高

下面用表格整理20年、30年、40年房貸的適合族群：

房貸年限	適合族群
房貸年限20年	希望早點清償房貸者每月收入高，可同時負擔貸款月付金和生活開銷者
房貸年限30年	每月現金流穩定者希望兼顧生活品質與理財規劃者
房貸年限40年	年輕首購族自備款不足者每月收入較低者

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通常銀行會審核以下5種條件來決定房貸年限：

房屋屋齡：為了避免屋齡太高，影響房屋價值，通常銀行會規定「房屋屋齡＋房貸年限＜50」，屋齡越低，房貸年限越長。
信用評分：銀行會調閱貸款人的信用報告，了解貸款人的負債情形、過去的還款狀況，信用評分越高，可申請到的房屋貸款年限越長。
財力證明：還款能力是銀行審核房貸年限的重要因素之一，如果貸款人的工作和收入穩定，也可以提供明確的財力證明，降低銀行的放貸風險，有機會貸到較長的房貸年限。
貸款人年齡：房貸年限也會受到貸款人年齡影響，雖然只要年滿18～65歲都能申請房貸，但一般銀行會規定「貸款人年齡＋房貸年限＜75」，年齡越低，可貸年限越長。
房屋耐用年限：耐用年限是指房屋結構和材料可以使用的年限，房屋耐用年限越長，申請較長房貸年限的機會越高。

※貼心提醒：如果想知道自己的房屋耐用年限多少，財政部有提供固定資產耐用年數表，民眾可自行查詢。