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法拍代墊銀行總整理:相關資訊一次告訴你!

想買法拍屋,但你知道有哪些銀行願意承作法拍代墊的業務嗎?如果被銀行拒絕申請的話還有別的代墊管道嗎?在法拍屋炙手可熱的階段千萬不要沒搞懂方式就一窩蜂投標。本篇將一步步帶您了解購入法拍屋的幾項要點,並整理出本年度的法拍代墊銀行及民間代墊管道,不可錯過!

為什麼要買法拍屋?

法拍屋顧名思義就是「被法院拍賣的房子」,至於房子為什麼會被拍賣主要有幾個原因:欠債、欠稅。這兩個原因會讓房子被強制執行,由債權人向法院申請拍賣,即是法拍屋。極大宗案例都是買房還不出房貸,於是銀行會到法院聲請強制執行,法院會把房子拿去拍賣,再將拍賣的錢再還給銀行。

那麼為什麼會有人想買法拍屋?當然是因為目前高房價當道,自然有人會衝著法拍屋比較便宜而投標購屋,一般來說法拍屋的價格會比市價低1~2成,但法拍屋的底價會經由法官參酌估價報告書決定,網路上也不少人討論法拍屋流標後最低底價來到5折的可能性。

法拍代墊是什麼意思?

法拍屋得標後,依規定需要在7天內將拍賣價的尾款付清,付清後法院才會予以「不動產權力移轉證明書」。對一般民眾而言,要在一星期內取得上百萬的金額並不容易,於是就會轉而尋求銀行或民間貸款公司來代墊付款,即法拍代墊。

早期法拍屋市場尚未成熟時是無法貸款的,理由固然是因為權狀還未取得。隨著法拍屋在房市上越來越搶手,銀行改變策略,將法拍屋拍定後的尾款視為信貸的依據以承作短期貸款,並要求提供拍定後的保證金收據、已繳尾款收據和不動產權利移轉證明書收據,之後再將代墊款項轉成一般房貸。

法拍代墊的管道、利率和條件

法拍代墊的管道分成銀行和民間貸款公司,因為代墊屬於無擔保借款,所以通常會希望申請人有穩定工作及還款能力,而且利率較高,法拍屋代墊款銀行利率通常落在6%左右,民間貸款月息則約為2%上下。有些法拍屋的條件較差,如凶宅、海砂屋、不點交等銀行會拒絕受理法拍代墊,不過假如是透過民間貸款公司申請法拍代墊的話,門檻會低許多。

法拍代墊銀行有哪些?

第一銀行法拍代墊
代墊期 由專員評估
代墊利率 5.25%~8.25%固定計息
相關費用 10000元
總費用年百分率 8.28%~11.29%固定計息
合作金庫法拍代墊
代墊期 最長3個月
代墊利率 3.0%~5.195%(依本行現行指標利率浮動計息)
相關費用 5300元起
總費用年百分率 3.03%起
新光銀行法拍代墊
代墊期 由專員評估
代墊利率 i+5%起,。「i」為定儲利率指數,目前為0.8%
相關費用 11000元
總費用年百分率 6.17%
聯邦銀行法拍代墊
代墊期 最長2個月
代墊利率 點交利率6.3%~12%固定計息;不點交利率6.3%~12%固定計息
相關費用 點交案件:6,000元;不點交案件:9,000元
總費用年百分率 點交利率8.721%~14.435%;不點交利率9.937%~15.657%

法拍屋代墊需要注意什麼?

  • 投標前先詢問銀行
    並不是全部的銀行都有受理法拍屋代墊,建議投標之前先打電話去銀行,告知行員法拍屋的位置後,確認銀行確實可以承作再投標,否則一旦拍板定案後才發生銀行不願意代墊的狀況,剛得標的法拍屋也會因為七天內繳不出尾款被斷頭。
  • 備好法拍保證金
    除了貸款機構的代墊款項外,購買法拍屋是需要保證金的,通常是底標的兩成左右,若情況許可的話,預先準備三成是比較保險的作法。
  • 建議不要投標不點交物件
    不點交物件的意思是該法拍屋在得標後,由得標人自行與前屋主協商交屋,但有可能碰上拒絕交屋等麻煩事,許多問題處理起來會很棘手。而且通常銀行會拒絕承作法拍不點交貸款的申請,如果真的要購入不點交物件,可以尋求民間法拍代墊的協助。

法拍代墊的流程要跑多久?

當投標人確定得標並交付尾款後,會取得「不動產權利移轉證明書」,需要到國稅局繳清契約相關稅務,再持稅單、收據、權力移轉證明書、身分證等前往地政事務所辦理「房屋所有權移轉登記」,領到權狀後才算完成購買法拍屋的程序。

各家銀行代墊期的時程長短不一,於代墊期間內取得權狀後,就可以向代墊銀行申請轉入一般房貸的方案,利率會隨之調降,代墊期間也會結束。

上述的程序最快一個月可以辦完,以兩個月當作緩衝比較保險,該期間衍生的相關費用為兩個月的代墊利息、開辦代墊的手續費等,視每家銀行、貸款公司規定而不同。

結語

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