（更新日期：2024/03/04）
除了價格較便宜的中古屋、可以階段性付款的預售屋外，法拍屋也是不少人的首購選擇或投資標的。法拍屋是什麼？有哪些法拍屋風險要注意呢？以下是法拍屋風險及其他注意事項的介紹，一起來看看吧！
法拍屋是什麼？
法拍屋為被法院拍賣的房子，當債務人無法償還債務或欠款時，債權人就可依強制執行法第75條第1項向法院聲請不動產強制執行，法院會進行查封，拍賣債務人名下的不動產，拍賣所得扣除強制執行的費用、稅金後就會分配給債權人。除了法拍屋，還有以下2種：
- 銀拍屋：銀行將法院多次流標的法拍屋買回來，簡單裝修後再自行拍賣出去。
- 金拍屋：指法院委託台灣金融資產服務公司協助拍賣的房屋。
法拍屋優點
價格較便宜
法拍屋的價格大多都低於市價1～2成，有些2拍、3拍的法拍屋還會再更便宜一些，成為不少首購族或投資客的喜愛物件。
產權有保障
法拍屋是透過法院公權力強制執行拍賣的物件，只要得標後7天內繳清剩餘款項，法院便會核發權利移轉證明書，產權轉移比一般房屋買賣更有保障性。
可節省稅金
買賣房屋時，買家須繳納印花稅、契稅，但購買法拍屋時，買家不但不須繳交印花稅，若拍定價格低於房屋評定現值，還有機會以拍定價格課徵契稅，節省不少稅金。
法拍屋風險有哪些？
法拍屋缺點、風險有以下5點。
無瑕疵擔保責任
若購買一般的房屋，入住後發現壁癌、管線破裂等問題，原屋主有瑕疵擔保責任，但法拍屋無法事先看屋了解屋內狀況，法院僅會公告該房屋是否為海砂屋、凶宅等資訊，且法院也不負瑕疵擔保責任，因此入住後有裝修問題是無法請法院負責的。
是否有禁止處分
雖然法拍屋產權移轉較有保障，但還是建議大家要詳讀拍賣公告，最好調閱建物謄本，若看到禁止處分，就代表雖然得標後法院會提供權利移轉證明書，但得標人必須向法院請求解除禁止處分，才可辦理權狀登記，通常須花費3~6個月時間，要先確認清楚。
點交還是不點交
法拍屋有無點交會影響到得標者是否可以同時取得房屋所有權和使用權，通常拍賣公告會註明法拍屋點交情形。
- 點交：法院會保障得標者的房屋所有權與使用權，若遇到屋主未搬離的狀況，便可進入強制點交程序。
- 不點交：雖然法院會提供權利移轉證明書，但如果遇到法拍屋有住人或被他人占用，法院不會以公權力介入，需要得標者自行與對方協商。
可能有隱形成本
- 屋況較差：得標者必須自行負擔一筆額外的修繕費用。
- 法拍屋不點交：可能須支付溝通費、搬遷費給占用人，也有可能遇到他人惡意侵占。
- 需要額外付管理費：拍賣公告若註明「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」，表示得標者要再額外付管理費；但若未標示就無須繳納，所以拍賣公告是非常重要的喔！
須自備高額保證金
投標前必須準備好底價的2～3成保證金，才能參加競標。若成功得標，須在7日內繳清尾款，否則保證金會被沒收。對一般人來說要在7日內繳清尾款相當困難，因此得標者須在投標前找好法拍代墊銀行，先由銀行代墊尾款，才能避免大筆金錢損失。
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投標法拍屋流程
- 寫投標單：可先到司法部法院拍賣公告查詢系統進行法拍屋查詢，選好想購買的法拍屋，並計算投標金額後，到法院購買投標單與保證金信封，填寫想投標的房屋和價格。
- 付保證金：使用銀行支票或現金支付保證金。如果用銀行支票付款，一定要注意支票抬頭和金額是否有填寫正確、完整。
- 參加投標：準備好保證金信封、投標單、身分證、印章到法院投標室參加投標。
- 進行開標：司法事務官會審核投標者身分、確認投標金額，並公布最高出價者。成功投標者可以辦理後續手續，未得標者則當場領回保證金。
法拍屋風險常見問題
投標法拍屋前需要先交一筆保證金，金額通常是法院公告底價2～3成。例如底價800萬的法拍屋須繳交160萬的保證金，之後的得標金額還可能會高於800萬，因此購買法拍屋前，一定要先做好財務規劃並謹慎評估再進場。
可以！如果投標者自備款不足，可以在投標前先找好法拍代墊銀行，由銀行代墊尾款，等到過戶完成後，代墊銀行會協助轉為一般房屋貸款。
不少法拍屋新手會透過代標業者進行投標，提醒你代標費用通常為拍定價的2%～5%，若超出這個區間太多建議換別的業者。
結語
以上就是法拍屋風險與其他注意事項的介紹，再次提醒你，購買法拍屋需要一定的資金，必須多加評估，並事先找好代墊銀行再進場才安全喔！有任何貸款需求也歡迎諮詢榮華行銷。
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