瑕疵擔保責任如何判定？購屋前須了解這7點！ -榮華理財

（更新日期：2024/05/23）

無論購入新成屋、預售屋、中古屋，屋內若有瑕疵一定是件令人頭疼的事，此時，民眾就可要求賣家履行瑕疵擔保責任，來保障自身權益，但行使瑕疵擔保責任有什麼限制嗎？接下來讓榮華行銷告訴你瑕疵擔保責任的相關內容吧！

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內容目錄

瑕疵擔保責任意思是什麼？

瑕疵擔保通常用於買賣交易時，賣家須擔保自己出售的東西不會滅失或減少價值，有瑕疵也須事先告知買家。若後續買家發現商品與原先約定具有差異，則買家有權要求賣家履行瑕疵擔保責任，並可依民法第359條規定主張以下事項：

減少價金：買家可向賣家請求減少買賣房屋所需要支付的價金。
解除契約：如果房屋瑕疵已嚴重影響買家的居住安全，買家可申請解除合約，但若瑕疵較小，法官評判解除契約「顯失公平」，買家僅能主張減少價金。如：屋內有幾處漏水問題，但買賣物其他功能正常，若想解除契約，通常會被判定為「顯失公平」。

瑕疵擔保責任範圍

根據民法第354條規定，買賣中的「瑕疵」可定義為以下4大類：

價值減損：買賣物價值降低，導致該物於市場上的交換價值不如買賣契約時所約定，如：凶宅、輻射屋等。
效用減損：買賣物的常用效能減損，例如：漏水、壁癌、坪數不足、產權及使用權爭議（頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋）等等。
契約預定效用滅失或減少：買賣物並未達成簽署契約中所提及的功效或品質，例如：建材有缺失或瑕疵。
不具有所保證的品質：買賣物不具備契約訂定時賣家所保證的品質。

除上述定義，還須同時符合2個條件，才構成瑕疵：

契約成立前，買家並不知道有瑕疵。
賣家交屋時或交屋前就已存在瑕疵。

瑕疵擔保責任是依據民法第356條規定保障所有動產與不動產的交易，所以即使是中古屋買賣，中古屋瑕疵擔保責任範圍依然同上。

瑕疵擔保責任時效

如果購屋後發現房屋有瑕疵，記得一定要在以下時間內要求賣家負擔瑕疵擔保責任，以保障自身權益：

只要買家能證明房屋交付時或交付前就已存在瑕疵，自交屋日起計算，瑕疵擔保責任可持續5年。若買家未於5年內主張瑕疵擔保權利，則喪失請求權。
若買家依規定通知賣家行使瑕疵擔保責任，賣家在收到通知後6個月內未作積極處理，買家可以在這段期間內提起訴訟，使賣家負起瑕疵擔保的義務。

房屋瑕疵擔保責任免除條件

如果賣家想要免除瑕疵擔保責任，須符合以下3種條件：

賣方已完全、誠實的告知買方房屋瑕疵情形，而買方同意進行房屋買賣。
買方因重大過失而不知道房屋有法律上認定的瑕疵，且賣方未保證房屋無瑕疵。
買賣雙方有事先約定，且在買賣契約中註明「賣方不負民法瑕疵擔保責任」或「買方放棄瑕疵擔保請求權」等條款。

需要注意的是，瑕疵擔保責任免除條款是具有一定效力的，只要賣家與買家並非「企業經營者」與「消費者」的交易關係，在契約上訂定免除條款即可不負瑕疵擔保責任，買家千萬要確認清楚喔！

瑕疵擔保買賣雙方義務

買賣房屋時，除了賣家須因擔保的房屋具有法律上認定的瑕疵而履行瑕疵擔保義務，買家也需要負擔民法第356條規定的「檢查通知義務」。簡單來說，不論是在點交房屋時或購屋後，買家都要仔細驗屋，若發現房屋具有法律上認定的瑕疵，必須立即通知賣家；若有無法及時發現的瑕疵，日後發現也要立即通知賣方，才能保障自身權益！

瑕疵擔保責任與保固責任的差別？

瑕疵擔保責任：買賣交易時，賣家須擔保買賣物不會滅失或減少價值。
保固責任：買賣過程中，賣家擔保買賣物於交付後一定期限內能具正常效用。

比較項目	瑕疵擔保責任	保固責任
瑕疵存在時間	買賣物交付前或交付時	買賣物交付後
買家主張權利	減少價金或解除契約	只能著重於「維修」
買家主張權利的期限	交付日起5年內	交付日起到賣家約定的期限

※貼心提醒：由於保固責任在民法上並無明確規定，通常時效都是由賣家自行約定，因此在簽訂保固合約時，民眾一定要與賣家有共識，並仔細閱讀保固合約內容，確認沒有問題後才簽約。