瑕疵擔保責任如何判定？5分鐘了解購屋必備知識 -榮華理財

（更新日期：2023/11/20）

無論購入新成屋、預售屋、中古屋，屋內若有瑕疵一定是件令人頭疼的事，此時，民眾就可要求賣家履行瑕疵擔保責任，來保障自身權益，但行使瑕疵擔保責任有什麼限制嗎？接下來讓榮華行銷告訴您瑕疵擔保責任的相關內容吧！

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內容目錄

瑕疵擔保責任意思是什麼？

瑕疵擔保通常用於買賣交易時，賣家須擔保自己出售的東西不會滅失或減少價值，有瑕疵也須事先告知買家。若後續買家發現商品與原先約定具有差異，則買家有權要求賣家履行瑕疵擔保責任，可主張：

減少價金：買家可向賣家請求減少買賣房屋所需要支付的價金。
解除契約：亦可申請解除契約，但若法官評判解除契約「顯失公平」則買家僅能主張減少價金。如：屋內有幾處漏水問題，但買賣物其他功能正常，若想解除契約，通常會被判定為「顯失公平」。

瑕疵擔保責任範圍

根據民法第354條規定，買賣中的「瑕疵」可定義為以下3大類：

價值減損：買賣物價值降低，導致該物於市場上的交換價值不如買賣契約時所約定，如：凶宅、輻射屋等。
效用減損：買賣物的常用效能減損，例如：漏水、壁癌、坪數不足、產權及使用權爭議（頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋）等等。
欠缺契約預定的保證品質：買賣物並未達成簽署契約中所提及的功效或品質。

除上述定義，還須同時符合2個條件，才構成瑕疵：

契約成立前，買家並不知道有瑕疵。
賣家交屋時或交屋前就已存在瑕疵。

瑕疵擔保責任是依據民法第356條規定保障所有動產與不動產的交易，所以即使是中古屋買賣，中古屋瑕疵擔保責任範圍依然同上。

房屋瑕疵擔保責任免除條款

在房市交易中，常見有賣家於契約上註明「瑕疵擔保責任免除」條款，例如：

「買方就系爭不動產可能有xxx瑕疵部分已知悉，賣方對此不負民法瑕疵擔保責任。」
「賣方就系爭不動產之全部或一部（xxx範圍）不負民法瑕疵擔保責任。」

但有些買家仍會因房屋瑕疵與賣家發生糾紛，事實上，瑕疵擔保責任免除條款是具有一定效力的，只要賣家與買家並非「企業經營者」與「消費者」的交易關係，在契約上訂定免除條款即可不負瑕疵擔保責任，買家千萬要確認清楚喔！

瑕疵擔保責任與保固責任的差別？

保固責任是指買賣過程中，賣家用來擔保買賣物於交付後一定期限內能具正常效用，若買家後續想主張權利，只能著重於「維修」。由於保固責任在民法上並無明確規定，通常時效都是由賣家自行約定，因此在簽訂保固合約時，民眾一定要與賣家有共識，並仔細閱讀保固合約內容，確認沒有問題後才簽約。至於在瑕疵擔保責任保障的5年請求權內，只要能證明房屋交付時或交付前就已存在瑕疵，即使保固期限已過，仍可於規定時限內主張瑕疵擔保責任來保障權利。