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瑕疵擔保責任如何判定?5分鐘了解購屋必備知識

(更新日期:2023/11/20)

瑕疵擔保責任如何判定?5分鐘了解購屋必備知識《榮華行銷理財中心》

無論購入新成屋、預售屋、中古屋,屋內若有瑕疵一定是件令人頭疼的事,此時,民眾就可要求賣家履行瑕疵擔保責任,來保障自身權益,但行使瑕疵擔保責任有什麼限制嗎?接下來讓榮華行銷告訴您瑕疵擔保責任的相關內容吧!

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瑕疵擔保責任意思是什麼?

瑕疵擔保責任是什麼?《榮華行銷理財中心》

瑕疵擔保通常用於買賣交易時,賣家須擔保自己出售的東西不會滅失或減少價值,有瑕疵也須事先告知買家。若後續買家發現商品與原先約定具有差異,則買家有權要求賣家履行瑕疵擔保責任,可主張:

  • 減少價金:買家可向賣家請求減少買賣房屋所需要支付的價金。
  • 解除契約:亦可申請解除契約,但若法官評判解除契約「顯失公平」則買家僅能主張減少價金。如:屋內有幾處漏水問題,但買賣物其他功能正常,若想解除契約,通常會被判定為「顯失公平」。

瑕疵擔保責任範圍

根據民法第354條規定,買賣中的「瑕疵」可定義為以下3大類:

  1. 價值減損:買賣物價值降低,導致該物於市場上的交換價值不如買賣契約時所約定,如:凶宅、輻射屋等。
  2. 效用減損:買賣物的常用效能減損,例如:漏水、壁癌、坪數不足、產權及使用權爭議(頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋)等等。
  3. 欠缺契約預定的保證品質:買賣物並未達成簽署契約中所提及的功效或品質。

除上述定義,還須同時符合2個條件,才構成瑕疵:

  • 契約成立前,買家並不知道有瑕疵。
  • 賣家交屋時或交屋前就已存在瑕疵。

瑕疵擔保責任是依據民法第356條規定保障所有動產與不動產的交易,所以即使是中古屋買賣,中古屋瑕疵擔保責任範圍依然同上

房屋瑕疵擔保責任免除條款

在房市交易中,常見有賣家於契約上註明「瑕疵擔保責任免除」條款,例如:

  • 「買方就系爭不動產可能有xxx瑕疵部分已知悉,賣方對此不負民法瑕疵擔保責任。」
  • 「賣方就系爭不動產之全部或一部(xxx範圍)不負民法瑕疵擔保責任。」

但有些買家仍會因房屋瑕疵與賣家發生糾紛,事實上,瑕疵擔保責任免除條款是具有一定效力的,只要賣家與買家並非「企業經營者」與「消費者」的交易關係,在契約上訂定免除條款即可不負瑕疵擔保責任,買家千萬要確認清楚喔!

瑕疵擔保責任與保固責任的差別?

保固責任是指買賣過程中,賣家用來擔保買賣物於交付後一定期限內能具正常效用,若買家後續想主張權利,只能著重於「維修」。由於保固責任在民法上並無明確規定,通常時效都是由賣家自行約定,因此在簽訂保固合約時,民眾一定要與賣家有共識,並仔細閱讀保固合約內容,確認沒有問題後才簽約。 至於在瑕疵擔保責任保障的5年請求權內,只要能證明房屋交付時或交付前就已存在瑕疵,即使保固期限已過,仍可於規定時限內主張瑕疵擔保責任來保障權利。

瑕疵擔保責任常見問題

Q、瑕疵擔保責任時效性?

自交屋日起計算,瑕疵擔保責任5年內即喪失,因此若買家未於5年內主張瑕疵擔保權利,則喪失請求權。若買家依規定通知賣家行使瑕疵擔保責任,賣家於6個月內未作積極處理,買家可以於通知後6個月內提起訴訟,使賣家負起瑕疵擔保的義務。

Q、若交屋後才產生瑕疵情形,賣家要付瑕疵擔保責任嗎?

不需要,除非買家可以證明該瑕疵是在交屋前就產生,否則依據民法第373條規定,從賣家交屋時起,房屋的利益及危險,均由買家承受負擔,但契約另有訂定者,則不在此限。因此民眾在驗收房屋時一定要仔細檢查有無瑕疵,才能保障自身權益。

結語

以上就是關於瑕疵擔保責任的介紹,榮華行銷提醒您,在房屋交屋前要仔細檢查屋內瑕疵情況,若有瑕疵立刻向法院提出請求,才不會讓自己吃虧喔!

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