房地合一稅節稅方式有哪些？教你4招減輕稅負！

（更新日期：2026/04/01）

出售房地前若沒先了解房地合一稅，實際繳納稅額可能比預期更高。這篇文章將帶你快速了解房地合一稅節稅方式，以及房地合一稅2.0的修法差異，讓你清楚掌握出售房地前的稅務規劃重點，避免多繳稅。

房地合一稅是什麼？

房地合一稅是指出售房屋、土地時，以房屋、土地合併後的總價，扣除取得成本及相關費用後，針對獲利部分課徵的所得稅。以下為房地合一稅的課徵範圍：

• 105年1月1日以後取得的房屋、土地。
• 營利事業交易符合一定條件的股份或出資額。
• 105年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地。
• 105年1月1日以後取得以設定地上權方式的房屋使用權。
• 103年1月2日以後取得的房屋、土地，且持有時間在2年內。

房地合一稅節稅方式有哪些？

延長持有時間

由於房地合一稅率會隨著房地持有時間拉長而降低，如果目前不急著出售房地，建議先評估不同持有時間對稅額的影響，再視情況調整出售時間，以取得較低的房地合一稅率，進而減輕稅負。

申請重購退稅

如果你想重新購買自住房地，無論是先買後賣或先賣後買，只要符合以下4項條件，都可申請重購退稅：

• 出售及重購的房屋1年內不能有出租、供營業或執行業務使用。
• 2年內完成出售舊屋與重購新屋的移轉登記，且皆須符合自用住宅規定。
• 本人或配偶、未成年子女應居住於該出售及購買，且已設有戶籍的房屋。
• 房地購買後５年內只可作自用住宅且設有戶籍，不可更改用途、出租他人或遷出戶籍，也不可移轉他人。

▶ 相關文章 重購退稅限制有哪些？5大申請重點全介紹！

善用自住房地優惠

如果你的自住房屋、土地符合以下條件，課稅所得400萬元以下就免繳房地合一稅，超過400萬則按最低稅率10%課稅：

• 交易前6年內，沒有出租、提供營業或執行業務使用。
• 個人或配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年。
• 交易前6年內，個人與配偶、未成年子女未曾適用自住房地租稅優惠規定。

詳細列出可扣除成本

由於房地合一稅是針對房地實際交易所得課稅，因此與買賣相關、依法可認列的成本越高，課稅所得越低，應繳納的房地合一稅額也越少。一般計算個人房地交易所得時，可認定為成本的項目如下：

房地合一稅2.0與1.0的差別

除了了解節稅方式，也要對房地合一稅2個版本的不同有概念，房地合一稅2.0相較1.0版本，主要有以下修正：

短期套利者課重稅

為了打擊投資客炒作房地產，房地合一稅2.0延長個人短期房地交易所得課徵高稅率的持有期間，以下是詳細的表格說明：

法人比照個人課稅

營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅（45%、35%、20%），防止個人利用設立營利事業短期交易來避稅。

擴大房地合一課稅範圍

增列2項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅。

• 交易預售屋及其坐落基地。
• 營利事業交易持股或出資額過半數，且股權或出資額價值50%以上是由我國境內房地構成。

土地漲價總數額增設減除上限

防止利用土地增值稅與所得稅稅率差異來避稅，因此房地合一稅2.0增設土地漲價總數額減除上限：

土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值

5種交易不影響

1. 維持稅率20%
   • 個人及營利事業非自願因素交易，例如調職、房地遭強制執行。
   • 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉。
   • 個人及營利事業以自有土地與建商合建。
   • 營利事業興建房屋完成後第一次移轉。
2. 維持稅率10%
   • 自住房地持有並設籍滿6年（課稅所得400萬以下免稅）。

▶ 資訊來源：財政部全球資訊網

※貼心提醒：如果想要做房地合一稅2.0試算，可以到財政部稅務入口網進行計算。

房地合一稅節稅方式常見問題

結語

以上就是房地合一稅節稅方式的介紹，榮華行銷提醒你，出售房地前應先試算可能負擔的稅負，並確認可適用的優惠條件，才能提前做好稅務規劃，有效降低整體稅負。

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