房屋貸款試算怎麼做？申請房貸前必看這篇！

（更新日期：2025/06/13）

若想申請房屋貸款來補足購屋資金，除了比較各銀行的房貸利率，還要做房屋貸款試算，才能選到適合自己的房貸方案。本文將說明房屋貸款試算公式、步驟，以及申請房貸應具備的條件，幫助你順利申貸、購屋。

房屋貸款試算公式有哪些？

許多人購屋時可能會有「該買多少錢的房子」、「房貸成數越高越好嗎？」的疑問，這時可以進行房屋貸款試算，估算自己可負擔的房價和房貸月付金。常見的房貸試算公式有本利均攤和本金均攤2種，以下分別說明：

本利均攤（本息均攤）

• 計算公式：每月還款金額＝每月應還本金+每月應還利息。
• 說明：本利均攤的每月本金+利息在還款期間內都固定，不會隨還款期數而變動。雖然每月還款金額不變，但每月利息、本金的比例會不同，前期利息佔比較高，後期則是本金佔比較高。

本金均攤

• 計算公式：每月還款金額＝固定本金+變動利息（剩餘本金×利率）。
• 說明：本金均攤的前期每月應還本金高，利息也較高，但隨著本金遞減，利息也會跟著減少，因此每月償還的金額都不同。

※貼心提醒：目前大多數銀行都以本利均攤的方式計算房貸月付金。

房屋貸款試算範例

由於多數銀行都用本利均攤計算房貸每月還款金額，因此我們以本利均攤的方式來進行房屋貸款試算。以下分別以貸款金額800萬和1000萬為例，計算不同貸款年限、利率下的房貸月付金額：

※貼心提醒：本表為初步試算，月付金額不含開辦費、火險費、帳管費等附加費用，實際還款金額仍依銀行核定條件為準，建議申貸前搭配房貸試算器或諮詢專業代書。

如何做房屋貸款試算？

了解房貸試算公式後，下面快速說明房屋貸款試算步驟：

1. 從現有收入反推可負擔的月付金：一般建議房貸月付金不要超過家庭月收入的35％，否則就會影響家計。
2. 用試算工具計算可買的房屋總價：算出每月房貸支出預算後，將「每月本利均攤不超過預算」作為目標，並利用各銀行的房貸試算工具，算出自己可購買的房屋總價！

申請房貸要具備哪些條件？

申貸年齡

銀行房貸規定申貸人年齡要介於18～65歲之間，若申貸者高於65歲，除非提供保證人，否則銀行不會核貸。另外，有些銀行甚至會規定「申貸人年齡＋貸款年限＜75」，避免申貸人年齡過高，影響還款能力。

良好信用

申貸者是否具有良好的信用，也會是銀行檢視的房屋貸款條件，銀行審核時會查詢聯徵紀錄，來了解申貸者的信用評分，若信用評分越高，銀行過件率也會越高。

固定收入

擁有固定收入代表現金流十分穩定，銀行偏好有固定收入的族群，例如律師、老師、前500強企業員工等，不僅提供優惠的貸款方案，也較容易過件；如果不是上述族群，可以出示足夠且明確的財力證明，證明收入穩定，就能提高房貸過件率。

房屋價值

房屋價值也是影響銀行房貸審核結果的重要因素之一，如果房屋坪數大、屋齡低，且坐落於市中心、精華地段，通常房屋價值較高，銀行過件率和核貸成數也會提高。

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申請房貸所需文件

1. 印章、印鑑證明
2. 買賣契約書影本
3. 土地及建物登記謄本
4. 身分證、第二身分證明文件（如駕照、健保卡等）
5. 個人收入或財力證明（如扣繳憑單、薪轉存摺等）

※貼心提醒：若提供保證人，除了上述文件，還要提供保證人的身分證、印章、個人收入證明。

房屋貸款試算常見問題

結語

申請房貸前進行房屋抵押貸款試算，不僅可以了解自己每月的還款金額，還能提前做好還款計畫，避免申貸後出現無力還款的風險。

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