(更新日期:2024/04/11)
台灣因為就學、工作而在外租屋的人非常多,但一般租屋族在面對廣告不實、資訊不透明等問題面前皆無保障,再加上房價一直居高不下,為解決這些問題,政府積極推動「包租代管」政策。包租代管是什麼?有哪些包租代管缺點及注意事項呢?一起來看以下的介紹!
包租代管是什麼?
包租代管為房東委託專業的物業管理業者協助房屋出租和管理,可根據租賃住宅市場發展及管理條例的規定,分為包租和代管2個部分:
- 包租:房東委託租屋服務業者擔任二房東,由業者和房東簽訂包租契約,向房東支付房租,再將住宅轉租給房客,由業者直接管理住宅。
- 代管:由業者擔任第三方協助房東與房客簽訂租約,並協助房東管理出租住宅,因此業者被視為是「房東代理人」的角色。。
社會住宅包租代管是什麼?
除了一般的包租代管,現在也有社會住宅包租代管的政策,由政府提供獎勵及補助,鼓勵房東將房屋提供給符合規定的社會住宅包租代管業者,由業者協助後續的出租及相關維護事項。不僅可以活化現有的民間住宅,也能分擔目前社會住宅不足的問題,並減少政府直接興建社會住宅的財政負擔。以下將針對社會住宅包租代管進行更詳細的說明。
一般包租代管、社會住宅包租代管比較
一般包租代管 | 社會住宅包租代管 | |
---|---|---|
定義 | 房東委託專業的物業管理業者協助房屋出租和管理 | 房東加入社會住宅包租代管計畫,由符合政府規定的業者協助出租和管理 |
包租費用 | 包租業者跟房東收取1成~3成的租金 | 房東以市價8折的租金出租給包租業者,但可享有其他優惠 |
代管費用 | 代管業者跟房東收取約1成的租金 | 代管業者以市價9折向房客收租,再轉交給房東,由政府支付仲介費和相關費用 |
包租代管有什麼優惠措施?
政府為了更全面性的推動社會住宅包租代管租賃方案,並且鼓勵房東、房客加入,規劃「包租代管333」的優惠措施,減少包租代管費用和推動管理服務,以下為詳細說明:
- 3稅有減免:地方政府得減徵房屋稅、地價稅和租金所得稅,每月租金收入免稅額度最高15000元,必要費用減除率為60%。
- 3費有補助:公證費每次每件最高補助3000元;修繕費每年每屋最高補助1萬元;居家安全相關保險費每年每屋最高補助3500元。
- 3年有服務:提供房東、房客3年專業租屋管理服務,3年內皆免服務費。管理服務包含屋況與設備點交、收押及租金管理、關懷訪視、修繕維護、糾紛協調處理。
包租代管優點
對房東來說
- 3種稅負減免
每房每月租金收入有15,000元的綜合所得稅免稅額,超過部分可再扣抵60%;房屋稅、地價稅這2類地方稅,由中央授權各縣市政府制定適當減免範圍。
- 住宅修繕補助
提供一戶一年補助最高1萬、最長3年的房屋修繕費用。
- 管理較為輕鬆
由租屋服務業者協助或直接負起管理出租住宅責任,對於多房的房東來說可節省不少心力。
對房客來說
- 租金較為便宜
房客可用低於市場行情的價格租屋,弱勢戶還有租金補貼,減輕租房負擔。
- 公證費用補助
每次每件最高可補助3000元。
- 一般族群也可
除了弱勢族群以外,青年就學或是就業階段有租屋需求的人,也可在一定比例內提出申請,照顧到更多人的居住需求。
包租代管缺點
雖然包租代管政策立意良善,但還是存在缺點和風險。
對房東來說
包租代管收費標準低於市場行情,收入會減少10%~20%。雖然房屋沒有空置期,但房客身分須符合承租社會住宅的標準。
對房客來說
若遇到管理品質不佳的業者,可能會產生包租代管糾紛。過去就曾發生房客租金、水電費未欠費,但無法拿回押金的問題。
對業者來說
包租方案的業者責任較重,若遇到積欠租金的房客,還需協助催繳或向政府申請代墊租金。
結語
雖然包租代管方案確實在很多方面可以幫助到房東和房客,但仍存有一些缺點和風險,也期待這些問題改善後,真的創造房東、房客及包租代管公司的三贏局面。
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