包租代管缺點有哪些？5大重點一次了解

（更新日期：2024/04/11）

台灣因為就學、工作而在外租屋的人非常多，但一般租屋族在面對廣告不實、資訊不透明等問題面前皆無保障，再加上房價一直居高不下，為解決這些問題，政府積極推動「包租代管」政策。包租代管是什麼？有哪些包租代管缺點及注意事項呢？一起來看以下的介紹！

包租代管是什麼？

包租代管為房東委託專業的物業管理業者協助房屋出租和管理，可根據租賃住宅市場發展及管理條例的規定，分為包租和代管2個部分：

• 包租：房東委託租屋服務業者擔任二房東，由業者和房東簽訂包租契約，向房東支付房租，再將住宅轉租給房客，由業者直接管理住宅。
• 代管：由業者擔任第三方協助房東與房客簽訂租約，並協助房東管理出租住宅，因此業者被視為是「房東代理人」的角色。。

社會住宅包租代管是什麼？

除了一般的包租代管，現在也有社會住宅包租代管的政策，由政府提供獎勵及補助，鼓勵房東將房屋提供給符合規定的社會住宅包租代管業者，由業者協助後續的出租及相關維護事項。不僅可以活化現有的民間住宅，也能分擔目前社會住宅不足的問題，並減少政府直接興建社會住宅的財政負擔。以下將針對社會住宅包租代管進行更詳細的說明。

一般包租代管、社會住宅包租代管比較

包租代管有什麼優惠措施？

政府為了更全面性的推動社會住宅包租代管租賃方案，並且鼓勵房東、房客加入，規劃「包租代管333」的優惠措施，減少包租代管費用和推動管理服務，以下為詳細說明：

• 3稅有減免：地方政府得減徵房屋稅、地價稅和租金所得稅，每月租金收入免稅額度最高15000元，必要費用減除率為60%。
• 3費有補助：公證費每次每件最高補助3000元；修繕費每年每屋最高補助1萬元；居家安全相關保險費每年每屋最高補助3500元。
• 3年有服務：提供房東、房客3年專業租屋管理服務，3年內皆免服務費。管理服務包含屋況與設備點交、收押及租金管理、關懷訪視、修繕維護、糾紛協調處理。

包租代管優點

對房東來說

• 3種稅負減免
  每房每月租金收入有15,000元的綜合所得稅免稅額，超過部分可再扣抵60%；房屋稅、地價稅這2類地方稅，由中央授權各縣市政府制定適當減免範圍。

• 住宅修繕補助
  提供一戶一年補助最高1萬、最長3年的房屋修繕費用。

• 管理較為輕鬆
  由租屋服務業者協助或直接負起管理出租住宅責任，對於多房的房東來說可節省不少心力。

對房客來說

• 租金較為便宜
  房客可用低於市場行情的價格租屋，弱勢戶還有租金補貼，減輕租房負擔。

• 公證費用補助
  每次每件最高可補助3000元。

• 一般族群也可
  除了弱勢族群以外，青年就學或是就業階段有租屋需求的人，也可在一定比例內提出申請，照顧到更多人的居住需求。

包租代管缺點

雖然包租代管政策立意良善，但還是存在缺點和風險。

對房東來說

包租代管收費標準低於市場行情，收入會減少10%~20%。雖然房屋沒有空置期，但房客身分須符合承租社會住宅的標準。

對房客來說

若遇到管理品質不佳的業者，可能會產生包租代管糾紛。過去就曾發生房客租金、水電費未欠費，但無法拿回押金的問題。

對業者來說

包租方案的業者責任較重，若遇到積欠租金的房客，還需協助催繳或向政府申請代墊租金。

結語

雖然包租代管方案確實在很多方面可以幫助到房東和房客，但仍存有一些缺點和風險，也期待這些問題改善後，真的創造房東、房客及包租代管公司的三贏局面。

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