【地上權】是什麼？地上權房屋值得買嗎？

（更新日期：2025/08/29）

在房價高漲的時代，許多人會尋找較低成本的購屋選擇，「地上權房屋」因此受到關注。但你知道地上權意思是什麼嗎？地上權房屋又有哪些優缺點呢？來看以下的說明。

內容目錄

地上權是什麼？

地上權意思是只有使用土地的權利，但沒有土地所有權。又可依使用範圍分為普通地上權和區分地上權：

普通地上權：根據民法第832條規定，指以在他人土地的上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地的權利。簡單來說，土地使用權範圍包含土地上下全部空間。
區分地上權：根據民法第841-1條規定，指以在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權。也就是說，土地使用權範圍只有一定的土地上下空間。

地上權房屋介紹

地上權住宅是僅有地上建物的所有權或使用權，沒有取得土地權狀的房屋。目前市面上的地上權房屋多在政府釋出的國有土地上，土地產權屬於政府，建物產權屬於建商，因此地上權房屋有使用時效限制，依不同建案而定，大多為50～70年左右。

※貼心提醒：地上權年限是從建商得標簽約日開始算起，而不是屋主入住當天，因此地上權住宅實際使用年限會更短。

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地上權房屋優缺點

地上權房屋優點

租金與一般房屋行情接近。
無需繳交地價稅，未來轉手時也不用課徵土地增值稅。
由於地上權房屋價格低，且只需要繳房屋稅和地租，使購屋族有更彈性的資產配置空間。

由於地上權房屋沒有土地所有權狀，房價不會包含土地成本，因此比一般住宅便宜2～4成，有機會用優惠價格購入精華地段。

地上權房屋缺點

房屋殘值會隨著地上權年限減少而逐漸降低，轉手價值也較低。
地租採浮動利率，並以公告地價計算。若公告地價上漲，應繳納地租也會增加。
使用年限僅50～70年，期滿後土地所有權人會將地上權收回，購屋者必須拆屋還地。
因地上權房屋無土地所有權，且有使用年限限制，通常銀行貸款條件差、貸款利率高、成數低，需準備較多自備款。

地上權房屋適合族群？

由於地上權住宅沒有永久地上權，地上權年限到期後，土地所有權人就會將房屋、土地收回，因此不會有後續財產分配的問題。地上權房屋適合族群如下：

頂客族
單身族
退休族
投資收租者
不留資產給後代者

地上權、使用權、所有權房屋比較

除了地上權，房屋產權類型還分為使用權和所有權，以下是3種房屋的快速比較：

		地上權房屋	使用權房屋	所有權房屋
有無房屋所有權		有	無	有
有無土地所有權		無	無	有
房價		市價6～7成	市價6成以下	一般市價
使用年限		50～70年	依契約而定	不限
稅賦	房屋稅	需繳納
	地價稅	無需繳納		需繳納
	土地增值稅	售屋時免繳納		售屋時需繳納
貸款成數		3～5成（多數銀行承辦意願低）	6成以下	7～8成
利息可否抵稅		可以（限自住者）

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地上權常見問題

Q、地上權年限如何查詢？

如果想進行地上權年限查詢，可以透過政府資料開放平臺、國產署網站，或是用建案地址、地號查閱，即可知道地上權建案簽約日期。

Q、地上權年限到了，住戶該怎麼辦？

根據目前地上權相關法規和國產署設定地上權契約的規定，住戶會依建物使用狀況面臨以下2種情形：
• 建物不能使用：住戶必須在地上權年限到期後1個月內搬離，並將建物和土地無償還給政府。
• 建物仍可使用：若建物仍可以使用，且一定比例的住戶想續約，政府可能會採取續約，或另委託單位管理的方式辦理。
但要注意的是，目前政府仍以「拆屋還地」方式處理地上權年限到期的問題。

Q、除了銀行，地上權房屋貸款還可以向誰辦理？

如果向銀行申請地上權房屋貸款，卻被銀行拒貸或貸款成數不如預期，建議可以向民間貸款公司申請，不僅審核寬鬆，且貸款成數高、辦理時間快速，能幫助你解決資金問題。
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