（更新日期：2025/07/25）
買房常聽到的斡旋金你知道是什麼嗎？斡旋金多少合理呢？購屋前一定要知道的斡旋金知識和注意事項，都交給榮華行銷帶你了解，現在就快和我們一起看下去！
斡旋金是什麼？
在不動產交易過程中，買方為了向賣方表示購屋誠意，會先交給房仲一筆資金來向賣方議價，該款項就是斡旋金，金額通常是房屋總價1%～3%，或是10～20萬元。如果賣方同意買方的出價條件，斡旋金會轉為定金，變成買賣價金的一部分，雙方就能正式簽訂買賣契約；賣方不同意則會退還斡旋金給買方。
※貼心提醒：雖然斡旋金在法律上沒有明文規範，但由於議價過程中，房仲與買賣雙方會簽訂斡旋金契約書，若發生爭議，仍可以透過司法訴訟解決。
斡旋金與要約書的差別？
除了斡旋金，要約書也可用來表達買方購屋意願，那麼2者有什麼差別？以下是詳細說明：
- 斡旋金：指買方先支付一筆資金給房仲，以向賣方表示購屋意願及作為和賣方的議價保證金。當賣方同意買方的出價條件後，該款項會轉為定金，雙方就能簽訂買賣契約。
- 要約書：指買方不用先付一筆資金，而是將表達購屋意願的文書交給房仲，以向賣方進行議價，賣方同意買方的出價條件後，即可直接簽訂買賣契約。
| 比較項目 | 斡旋金 | 要約書 | |
|---|---|---|---|
| 支付金額 | 價格不固定，通常是房屋總價1%～3%，或是10～20萬元 | 無 | |
| 議價成功 | 轉為定金 | 雙方依約定簽約或交付訂金 | |
| 議價失敗 | 全額退還買方 | 契約失效 | |
| 違約後果 | 買方違約 | 賣方沒收定金 | 付房屋總價3%給對方 |
| 賣方違約 | 加倍返還定金給買方 | ||
雖然選擇要約書，買方可以不用先付一筆資金，但若議價成功後買方想反悔，必須付給賣方房屋總價3%的違約金，金額比斡旋金還高，因此斡旋金仍是多數買方選擇使用的議價方式。
※貼心提醒：根據內政部規定，房仲必須「主動以書面告知」買方內政部版要約書和交付斡旋金可擇一使用，且在書面中應說明2者的區別和替代關係。若房仲未告知，就會違反公平交易法第25條規定。
斡旋金注意事項
有時在電視上會看到買方與房仲發生斡旋金糾紛的新聞，若想避免出現爭議，買方付斡旋金前一定要注意以下3點：
明訂斡旋金期限
斡旋金合約必須明訂委託房仲代為議價的期限，通常是3～7天。如果議價失敗，合約就會失效，房仲必須在期滿後3天內無息退還斡旋金給買方，且不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」。
仔細確認自身和賣方條件
在付斡旋金前，買方必須確認以下事項，才能避免自身權益受損：
- 賣方條件：例如不動產說明書內是否有正確且詳細記載房屋產權、使用現況、周邊環境等資訊。
- 自身條件：例如是否可申請房地合一稅2.0自用住宅優惠稅率或重購退稅。
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金額與成交率無直接相關
房屋買賣成交與否是取決於雙方對價格和交易條件的共識、市場狀況等因素，與斡旋金多少並沒有直接關係，若房仲宣稱斡旋金付越多，房屋成交率越高，千萬不要相信，以免掉入斡旋金陷阱。
※貼心提醒：如果要付斡旋金，建議10萬元以下可用現金支付，10萬元以上則用個人支票支付、抬頭以賣方為指定人，並註明禁止背書轉讓會比較保險。
斡旋金常見問題
可以，只要買方在賣方同意出價條件、斡旋金轉為定金前提出，即可取回斡旋金，否則斡旋金會變成違約金，買方就無法收回。
雖然買方交斡旋金後，只要在還沒轉為定金前都能退回，但斡旋金是否轉為定金都是透過房仲得知，有些不肖房仲會利用買方反悔的機會，沒收斡旋金。建議民眾可先詢問目前的斡旋狀況如何，如果斡旋不成再進行取消就好。
當斡旋金轉為定金且雙方已簽約，若銀行貸款沒過，通常會被視為買方違約，買方也無法拿回斡旋金，若要避免此情況，建議買方可先請銀行估價，並於斡旋金合約中先註明「若房屋貸款成數不足，則無條件解約」，避免買房不成還要被收取斡旋金和仲介費。
結語
以上就是斡旋金的相關介紹，提醒你在購房前簽訂任何條約，都一定要仔細閱讀清楚，如有不懂的地方，也可以請不動產業者詳細說明，千萬不要盲目簽約！
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