台中房貸銀行攻略！想貸款？先知道這些事！

（更新日期：2024/04/25）

台中隨著各項建設的發展，房地產價值也不斷上漲，而房貸利率近年走低，不論是首購族想買新房，還是有房族想用房子取得週轉金，現在都是利用房貸的好時機。台中銀行房貸怎麼辦理？有哪些必須知道的事情？讓榮華來告訴您！

台中房貸是什麼？

房貸就是將名下房屋抵押給金融機構或民間借貸公司來獲取資金，因為抵押品價值高，利率通常比其他類型的貸款低。銀行房貸種類有指數型、固定型、理財型、壽險型等，其中以指數型最常見。

銀行房貸成數約5～7成，若房屋本身與附近環境狀況極佳，更有機會貸到8成；貸款年限以20、30年為主，有些銀行也已推出40年房貸，然而貸款年限會依貸款人年齡及屋齡等條件評估，並非想貸多久就能貸多久。

房貸與其他貸款一樣可以轉貸、增貸，而且還衍生出「二胎」貸款，也就是用同一間房子向其他機構再貸款一次。其實若房子價值足夠，想要三胎貸款都是有可能的，只是從二胎開始就不容易向銀行申辦，因為債權人須承受較大的違約風險，所以二胎以後基本上都會向民間辦理。

銀行房貸利率怎麼算？

利率是大家都會考量的因素，但您知道利率背後有許多眉角嗎？可不要看到銀行公告的數字就樂呵呵地申請，最後的結果可能不盡人意喔！銀行房貸利率可簡單分為以下兩種：

固定式利率

貸款期間利率不受央行升降息影響，可避免升息風險，但無法反映市場利率。而因為房貸動輒20～30年，目前幾乎沒有銀行提供長期的固定利率，大多是設定一段期間，期滿後就改為機動利率。

機動式利率

「指標利率」＋「加碼利率」，前者以國內多家公股行庫的「1年期定期儲蓄存款利率」平均值為基準，後者則是銀行考量成本、風險及利潤等因素，依客戶條件核定。指標利率隨市場變動，又可分為以下幾種：

1. 季調 vs 月調：前者為三個月調整一次，後者為每月調整。
2. 一段式 vs 分段式：差異在於加碼利率的計算方式，一段式的加碼利率在還款期間固定不變；分段式的加碼數依時間段落而不同，通常前期低、後期高，市面上普遍分成兩到三段。

最常見的指數型房貸就是以機動利率計息，從上面的說明可知，影響利率的關鍵因素其實是貸款人本身的條件，所以看銀行的公告還是別人的經驗都是不準的，一切都是銀行說了算。

台中房貸銀行方案比較

＊可用銀行提供的房貸試算工具預估應還金額，評估自己是否能負擔。

辦理台中房貸，銀行怎麼估價？

房貸的成數除了看貸款人本身條件外，房屋也是評估重點。銀行會派出專員為房屋鑑價，鑑價的依據如下：

• 房屋新舊：房屋越新，貸款額度、利率與年限等條件越好。
• 坐落地段：越靠近市中心，房價越高。
• 房屋型態：套房的估價較保守，貸款成數較低。
• 附近設施：附近若有高壓電塔、廟宇、殯儀館等影響居住安寧或干擾生活品質的嫌惡設施，房價也會較低。
• 生活機能：附近若有超市、百貨公司、捷運站等，房屋估價較高。
• 抗性：無尾巷、壁刀煞、路沖等風水相關問題。
• 公告現值：政府公布的房屋現值。若想查詢，可攜帶身分證及印章，至地方稅稽徵機關申請房屋稅籍證明。

申請銀行房貸的條件？

• 年齡介於18～65歲（年齡上限各銀行規定可能不同）
• 有穩定的工作，能提出收入證明
• 貸款年限＋貸款人年紀＜75
• 貸款年限＋屋齡＜50
• 信用良好，非信用小白

如何提高銀行房貸的過件率？

若您有以下狀況，銀行房貸就可能過不了：

• 信用狀況不佳（如：卡費遲繳、銀行呆帳、強制停卡等紀錄）
• 還款能力不足（無法提供薪轉證明）
• 月負債比過高
• 房屋價值不足
• 房屋已有民間私設

與其問別人「台中房貸成數最高的銀行在哪」，或者「哪家銀行的貸款好貸」，不如想辦法為自己加分！您可以這樣做：

• 先改善個人信用狀況：按時繳清信用卡費、其他貸款，與銀行保持良好往來，提高信用分數。
• 主動提供保人或其他財力證明：若無穩定收入或薪轉證明，可提供其他財力證明或財力狀況好的保證人。
• 整合負債：透過債務整合來降低整體負債比。注意！是債務整合，不是債務協商喔！後者可是會嚴重影響信用分數的。
• 選擇自身薪轉銀行：薪轉戶可能有特別的貸款優惠，因此可以先詢問自身的薪轉銀行。
• 選擇優質職業類別優惠方案：若您是軍公教人員、律師、會計師、前百大企業的員工或醫師等，有些銀行會推出優惠方案。
• 與公司有合作的員工優惠貸款：有些公司會和銀行簽訂員工福利貸款，能取得更好的利率和額度。

若是銀行認為房屋價值不足，那可以試著辦理民間借貸，審核較寬鬆，過件率較高；而若是房屋已有私人設定了，那麼只能想辦法解除，如果私設是因為民間貸款，就要先清償，否則沒辦法向銀行申貸。

台中銀行房貸需要什麼資料？

1. 雙證件
2. 收入及財力證明（如：薪資單、扣繳憑單、薪轉存褶等）
3. 在職證明
4. 戶籍謄本
5. 土地建物所有權狀正本或登記謄本
6. 印鑑章
7. 印鑑證明
8. 買賣契約書影本（購屋貸款）

台中銀行房貸的辦理流程？

1. 提出申請：選擇方案，提出申請並檢附相關文件。
2. 準備資料：備齊上述資料加快流程進行，銀行為房屋鑑價並做成報告。
3. 照會審核：依鑑價報告與貸款人條件評估核貸與否、利率及額度，雙方核對合約內容。
4. 設定抵押：至地政事務所設定房屋抵押權，並投保火險、地震險。
5. 完成撥款：手續完成，等待銀行撥款。

結語

只要有購屋夢，基本上都會碰到貸款，所以從現在開始培養信用分數吧！閒暇之餘也看看貸款相關的資訊，做點功課才能順利獲取資金。如果是想抵押持有多年的房屋，也必須謹慎評估，以免負債又賠了房子，得不償失。

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