（更新日期：2026/01/26）
房屋是許多人一生中價值最高的資產，除了出售變現，還能用來申請房屋抵押貸款取得金流，但抵押的種類這麼多，該選哪一種？利率成數會怎麼算？榮華行銷帶你一次了解房屋抵押貸款各項條件，教你善用房屋價值取得資金！
房屋抵押貸款和購屋貸款差別在哪？
房屋抵押貸款
- 用名下的房屋作擔保，向銀行、民間貸款公司辦理抵押後取得資金。
- 用途可為周轉、裝潢、創業或債務整合等；也可再細分不同貸款種類。
購屋貸款
- 以要購買的房屋作為擔保品，向銀行提出房貸申請。
- 用途僅為買房。
簡單來說，房屋抵押貸款就是拿房屋換資金；購屋貸款則是向銀行借錢買房。
房屋抵押貸款的種類
由於房屋本身價值高，因此在利率、額度上都優於信貸及車貸，除了一般的原屋融資，還可分為二胎房貸、轉貸、增貸3種：
| 二胎房貸 | 轉貸 | 增貸 | |
|---|---|---|---|
| 貸款方式 | 原房屋已有貸款，再向另一間銀行或民間申請新的貸款 | 將房貸從A機構轉到B機構，取得較優惠的利率或額度 | 房貸繳款一段時間後，向同間銀行或民間再次申貸 |
| 優點 | 借貸額度有機會比增貸高 |
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| 缺點 | 相比利率最高 | 有額外成本（如違約金、塗銷費等） |
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| 適合對象 |
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房屋抵押貸款管道的利率、額度
申請管道主要以銀行和民間貸款為主，以下為你比較2者的貸款條件：
| 銀行抵押貸款 | 民間抵押貸款 | |
|---|---|---|
| 利率 | 2.6%~3.5%起 | 月利率1%起 |
| 額度 | 鑑價的6~8成 | 最高達鑑價9成 |
| 門檻 |
| 只看房屋價值，審核門檻相對寬鬆 |
| 速度 | 約要7~14個工作天 | 約1~2天（最快當天撥款） |
| 聯徵紀錄 | 一定會查 | 免查 |
銀行借貸條件嚴格，只適合信用良好、有薪轉工作的人申請；民間貸款則大多以房屋價值為主要的審核條件，在額度方面也更為彈性，民眾可依自身需求選擇。
房屋抵押貸款額度試算
房屋抵押貸款的額度通常會用以下公式來估算，並且常見受6種因素影響：
房屋鑑價＊可貸成數－既有抵押貸款餘額＝可貸額度
- 屋齡、屋況
- 房屋地段（市中心、郊區）
- 建築型態（公寓、大樓、或透天）
- 申請人的收入、負債比及信用聯徵
- 是否有特殊情況（如頂加、違建等）
透過以上條件綜合評估，正常狀況下銀行可貸到鑑價的6~8成左右；若希望能有更優秀的鑑價成數，歡迎向榮華行銷諮詢申貸，最高可達9成的額度，將資產價值最大化！
假設房屋鑑價為500萬，原貸款還有100萬餘額，那銀行及民間管道的額度試算如下：
| 銀行貸款 | 以可貸7成為例： 500萬*0.7-100萬＝200萬 |
|---|---|
| 民間貸款 | 以可貸9成為例： 500萬*0.9-100萬＝300萬 |
榮華行銷為合法安全的民間貸款機構，具備專業貸前諮詢及個人方案客製，並且無須查看信用聯徵，只以房屋本身鑑價，可幫你取得最優渥的貸款成數！
※貼心提醒：若是向銀行申貸，還需要考慮到個人負債比的問題，也就是說申貸後若每月還款金額達到月薪的60%以上，根據風險管控原則，銀行可能不核貸！
房屋抵押貸款條件限制
年齡限制
不少房貸方案針對申貸人會有年齡限制，常見的為20歲~65歲，也有貸款機構會以「申貸人年齡」+「貸款年限」不可超過70~75年為標準。
個人條件
為了降低放款風險，貸款人的信用分數及還款能力為重要的審核條件，例如信用卡帳單、其他貸款的繳款狀況，本身有無穩定的工作等。
房屋條件
- 持分房屋
- 未保存登記建物
- 小於15坪的套房
- 位處嫌惡設施附近
以上相對利用價值不高、或有糾紛的房屋條件，都屬於核貸率低的房屋類型。
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※貼心提醒：榮華行銷以房屋價值為主要審核條件，即使申貸人有信用瑕疵或從事無薪轉工作，或是產權為持分狀態，都可以提出申請！
房屋抵押貸款申請文件？
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 印鑑章、印鑑證明
- 財力證明、工作證明（民間視為加分條件）
- 雙證件正本+影本（正本僅供核對身分不扣押）
房屋抵押貸款流程
依循以下房屋貸款流程，即可獲得貸款資金：
- 提出申請
向榮華行銷提出房屋抵押貸款申請。 - 準備資料
提供上述完整資料，以供流程快速進行。 - 對保簽約
專業人員進行申貸資料及擔保品審核，審核通過後，雙方親自確認貸款細節並簽訂契約。 - 設定抵押
與申貸人共同至地政機關申請抵押權設定。 - 完成撥款
上述程序完成後，最快一天內核發貸款金額。
房屋抵押貸款常見問題
可以！但須遵循以下3個要點：
•房屋所有權人須配合提供必要文件及完成對保程序
•有關授權或委任等房屋的擔保，務必事先確認抵押權及還款風險。
•避免證件長期留存在代辦方（代辦須為符合民法表見代理人士，如代書）。
•務必將其他花費都一併計入考量（如開辦費、鑑價費等）
•清楚可貸額度的試算方法（鑑價＊成數－未清償貸款）
•選擇適合自己的方案類型（增貸、轉貸、二胎）
•利率、額度及其他費用都有清楚寫進合約中
•是否有提前清償需繳違約金的限制（綁約）
•證件正本僅供核對，不須抵押、留存
老房子因屋齡較高，並非銀行喜歡的物件，因此核貸率很低，建議向榮華行銷辦理，我們不看屋齡，讓專員為你規劃適合的房屋抵押貸款方案。
結語
以上就是房屋抵押貸款的介紹，提醒你無論是選擇何種房貸商品，都要記得做好財務評估，除了額度及利率，也要將其他的必要開銷都列入考量，並保管好自己的重要證件；若有任何貸款需求，也歡迎隨時諮詢榮華行銷！
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