（更新日期：2024/02/07）
買房的第一步，除了要做好財務規劃，還要知道如何評估房子的合理價格，這時候銀行鑑價就成了關鍵角色。銀行鑑價有哪些評估項目和流程？需要付多少費用？以下是銀行鑑價的介紹，想了解或有需求者千萬不要錯過！
什麼是銀行鑑價？
銀行鑑價意思是銀行針對房屋外觀、坪數、周邊環境等估算房屋有多少價值，以決定貸款額度，銀行鑑價方式有下列3種：
- 委託鑑價：銀行委託專業的鑑價人員到現場對房屋進行勘查與拍照，鑑定出來的價格會作為貸款的重要依據。
- 行員估價：請銀行專員先初步估價，行員會用銀行鑑價資料庫查詢過往紀錄，並進行專業評估，最快可在1小時內完成初步估算。但此方式只具有參考價值，而不是最終確定的價格。
- 網頁試算：目前銀行都有串連內部鑑價資料庫及內政部實價登錄平台，只要在網路上輸入房屋現況，如地址、類型、樓層、有無車位等，即可進行銀行鑑價試算。
房屋鑑價評估項目有哪些？
區域地段
銀行會參考周遭地區在實價登錄網站上的行情高低，並實際觀察房屋周邊環境、市場趨勢、未來潛力、生活機能、交通便利性等。
交易狀況
如果房屋交易狀況太頻繁，有可能該房屋屬於投資客的物件，銀行鑑價結果也會較低。
持有面積
如果是非規格化或小於15坪的房屋，銀行鑑價金額會較低，甚至不願意核貸。
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內部屋況
屋內是否有做過基本裝潢、水管線路是否過於老舊，這些也都是評估項目。
建築屋齡
建物的年份越老，耐用年限及殘值也會逐年降低，老房子的安全性及價值當然有影響，若遇地震等天然災害是否會有毀損風險，也會列入評估重點。
嫌惡設施
例如基地台、電塔電箱、墓地殯儀館、工廠、宮廟等，這些都可能影響鑑價的最後結果。
建物瑕疵
例如凶宅、海砂屋、輻射屋、公告危樓、頂樓加蓋、地下室等特殊物件，因為難以脫手，銀行時常拒絕此類案件。
銀行鑑價流程
- 確定鑑價房屋的基本資訊。
- 根據鑑價房屋的資訊，擬定鑑價計劃。
- 根據房屋地址，收集建物謄本等相關資料。
- 現場勘查，觀察房屋狀態、市場狀態、區域環境狀態。
- 將收集的相關資料進行整理、分析。
- 根據收集的資料、房屋勘查結果做成一份估價報告書。
通常銀行鑑價大約要7～10天才能完成，但實際時間還是需要以各銀行的作業時間為準。
銀行鑑價的費用是多少？
如果是請銀行委託專業的鑑價人員鑑價，通常需要支付5000元左右的鑑價費用，但實際價格還是要以每家銀行的規定為主；若是利用銀行網頁做線上房屋鑑價則不需要付費。
為什麼銀行鑑價會低於成交價？
通常銀行鑑價會持保守態度，並根據房屋條件、貸款人的信用狀況和工作收入等來調整鑑價金額，所以銀行鑑價會低於成交價。建議你，自備款至少準備2～3成左右，以免出現銀行鑑價結果不如預期，導致購屋金額不足的情況。
除了銀行，還有哪些鑑價管道？
如果想知道自己的房屋價值，除了請銀行鑑價外，還可以選擇以下2種管道進行房屋鑑價試算：
- 實價登錄：內政部有提供不動產交易實價查詢服務網，只要在網站上輸入相關資料，就可查詢房屋附近的交易情況。
- 房仲查詢：許多房屋仲介網站有提供房屋的成交資訊，也有設置實價登錄系統，可評估自己的房屋價值大約多少。
結語
請銀行幫忙鑑價的好處在於他們有專業的鑑價團隊，還能告訴你該房屋能貸款額度為多少。但各家銀行鑑價落差大，建議至少找3家以上來估價，找出房屋的最高值、最低值和中間值，對於開價或議價會比較有利。
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