（更新日期：2025/07/25）
在這個房價高漲的時代，中古屋相對便宜的價格成為時下主流，中古屋貸款也成為較多人申請的房貸之一，但中古屋貸款成數、利率多少？影響因素有哪些？又該如何辦理？關於中古屋貸款大小事，讓榮華行銷告訴你！
中古屋意思
中古屋是指有人居住過的房屋，或興建完畢並領取執照超過3年，經過1次以上轉手買賣的房屋。中古屋可依據屋齡再細分成新古屋和老屋，這3種房屋類型有什麼差別？以下為3者的簡單比較：
| 比較項目 | 新古屋 | 中古屋 | 老屋 |
|---|---|---|---|
| 屋齡 | 3～10年之間 | 3～19年 | 30年以上 |
| 是否有人住過 | 無 | 有 | 有 |
| 房屋價格 | 較高 | 中等 | 較低 |
| 貸款成數 | 7.5成 | 6～7成 | 6成 |
相較於新古屋，中古屋的購買價格較低，而與老屋相比，中古屋也不用大幅整修，因此不少人會選擇購買中古屋。若想以中古屋向銀行申請貸款，只要產權完整、貸款人條件正常，銀行通常都會接受！
中古屋貸款成數影響因素有哪些？
由於中古屋價值較新成屋、預售屋低，一般銀行中古屋貸款成數最高可達鑑價的6～7成，影響貸款成數的因素主要有以下4種：
房屋屋齡
屋齡是銀行評估中古屋貸款成數的因素之一，屋齡越低，房屋價值越高，貸款成數也會越高。通常屋齡6～9年的中古屋價值最高，屋齡9～12年則次之。
坐落地段
銀行審核時會將房屋按照坐落地區分為A、B、C、D級，級數越高，貸款成數越高，A級通常是指交通便利、生活機能完善的地段，例如六都的市中心。由於A級地段的房屋價值和增值空間較高，即使是中古屋或老屋，也有機會貸到鑑價8成。
使用建材
中古屋結構越強，耐用度越高，銀行通常會提供較高的貸款成數。房屋結構堅固與否主要與使用的建材有關，建材強度從弱到強的排序為：磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），建議購屋前要留意中古屋的建材，避免選到已接近耐用年限的房屋，影響貸款成數和安全性。
還款能力
申貸人的還款能力也是銀行決定貸款成數的重要考量因素，如果申貸人信用評分高，且從事軍公教職業、醫師、律師等收入穩定的職業，不僅過件率較高，銀行也會提供優惠的貸款成數和利率！
※貼心提醒：若想確認中古屋貸款成數幾成，可以先請銀行評估可貸額度，並進行中古屋貸款試算，可至內政部不動產資訊平台，或591房屋交易房貸計算器查詢。
中古屋貸款利率和年限
中古屋貸款利率
中古屋貸款利率約為2%～4%，但實際利率會取決於房屋條件及申貸人的信用分數、收入狀況等因素。如果申貸人信用分數高、收入穩定，且與銀行保持良好的往來紀錄，有機會取得較低的貸款利率。
中古屋貸款年限
目前銀行房屋貸款年限為20～40年，由於銀行會考量貸款人是否因年紀太大無法按時還款，或屋齡過高影響價格，決定貸款年限時會設定以下2點限制：
- 年齡＋貸款年限不得超過75年
- 屋齡＋貸款年限不得超過50年
中古屋屋齡越高，貸款年限越短，月付金也會越多，申貸人千萬不可疏忽！
中古屋貸款流程
- 提出申請：根據申貸人提供的資料，進行初步審核。
- 鑑價審核：貸款機構會有鑑價團隊前往勘查房屋狀況，並以鑑價報告訂定貸款方案。
- 對保簽約：申貸人確認過方案無誤後，借貸雙方進行對保，並簽約。
- 設定抵押：簽約後，房屋需經過抵押權設定，即完成貸款。
- 確認撥款：完成以上程序，即可撥款至申貸人指定戶頭。
中古屋貸款常見問答
若想要的貸款成數在鑑價9成以上，向銀行申請的話較難達成，找民間貸款管道進行申請會比較順利。
可用以下方式嘗試拉高成數：
• 增加信用、財務良好的保人。
• 申請個人信貸或房屋修繕貸款。
• 增加其他有價值的擔保品，例如土地、汽機車。
• 提供額外財力證明，例如兼職收入、投資收入。
可以，若是資金不足，可向原貸款機構詢問是否能申請增貸，或用同一房屋向其他貸款機構申請二胎房貸，推薦你向榮華行銷提出申請，我們會為你量身訂製專屬方案，幫你貸到需要的額度喔！
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結語
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