農地建地差別知多少？申辦貸款會影響成數嗎？

（更新日期：2022/01/07）

土地類型百百種，你真的知道自己名下的土地是農地還是建地嗎？兩者差別在辦理貸款上會有影響嗎？本篇將帶你探究農地、建地的定義與差別，讓你無論是買房或是辦理抵押貸款都毫無窒礙！

內容目錄

怎麼知道名下土地是農地還是建地？

依照現行的法規，我們可以把土地分為在都市計畫範圍內的「都市土地」及不在都市計畫內的「非都市土地」兩種，各自適用不同的法規。

要判斷「都市土地」是什麼類型的土地，需要查詢「土地使用分區」，可以上營建署網站輸入地段、地號或地址查詢，若需要政府開立正式的土地使用分區證明，也可以到各縣市政府臨櫃申請。

要判斷「非都市土地」是建地還是農地，則要去地政事務所申請「土地登記簿謄本」，謄本上面會載明這塊地的「使用分區」跟「使用地類別」，舉例來說，如果寫的是「農牧用地」即是農地，如果是寫的是「甲種建築用地」就是建地。

農地的定義是什麼？哪些算農地？

農地完整的名稱為「農業用地」，指的是在非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地，具體來說有以下四種類型：

供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
耕地是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地，農業用地的範圍包含耕地，因為要保護耕地及管理土地，耕地的保護規定及管制使用較非耕地之其他農業用地嚴格。
農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍庫、冷藏庫、農機中心、蠶種製造或繁殖場、集貨場、檢驗場等用地。

建地的定義是什麼？建地類型有哪些？

建地完整的名稱為「建築用地」，顧名思義是以「能否合法興建建物」為判斷標準，建地是各縣市政府依都市計劃指定的，所以建地依使用分區又分住宅區、商業區、工業區、工商綜合區、機關用地、公園、停車場….等，其他非都市計畫區的建地類型，則根據不同的容積率、建蔽率分成以下四種：

甲種建地（建蔽率60%；容積率240%）

一般或特定農業區內的建築用地，屬都市計畫外的建築用地，生活機能較差，房價也較便宜。

乙種建地（建蔽率60%；容積率240%）

鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度之商業使用，較無完整道路規劃，即使有道路也非常狹小，未來房價漲幅有限。

丙種建地（建蔽率40%；容積率120%）

山坡地、保育區內的建築用地，一般而言建商購買此種建地須做好水土保持與保育計畫，才能開始蓋建築物。

丁種建地（建蔽率70%；容積率300%）

一般及特定農業區內的工業用地，可以合法建造農舍和工廠，並申請工廠登記證，大多作為工廠用地，不可作為住宅使用。

買房要選擇什麼類型的建地？需要注意什麼？

許多人在詢問「甲建乙建差別」、「鄉村區乙種建築用地缺點」，對於要買房的人來說，知道建地所屬類別是很重要的，尤其是民眾買新建案，可能會不小心買到非都市計畫範圍內的「甲建」及「乙建」土地，這時候要注意是否可能碰上生活機能相對差、銀行鑑價相對偏低等問題。

簡單來說甲建缺點是位在農業區，人口密度不高、使用價值中等；乙建在鄉村區，使用價值較高一些；丙建則是在山坡保育區，普遍人口稀少，加上現在銀行對山坡地安全存有疑慮，所以使用價值最低。通常能被納入都市計畫範圍內的建地大都具有公共設施充足、人口集中、商圈發達等特徵，而相對偏遠的甲建、乙建雖然座落地點多為主幹道分支地區，但整體生活機能還是較弱。

建議購入前要仔細查閱相關房屋、土地資料，例如各縣市政府都有查詢執照存根的系統，供民眾上網查詢建案的建照，只要憑藉自然人憑證，就可查到土地使用分區及建築物使用執照。

農地建地可以貸款嗎？申辦管道有哪些？

無論你手邊持有的是農地或是建地，原則上都是可以貸款的！不過誠如上述，不同的農地、建地類型會直接影響到土地鑑價的金額與可貸成數，各個貸款機構提供的方案也不同。就農地來說，因為用途有限、可變現的方式較狹隘，所以向銀行、農會申辦抵押貸款的話過件率極低，除非你本身具有農民身分、農會甲級會員資格等，才有可能憑農地辦理貸款

至於相對討喜的建地，也會因容積率、建蔽率高低影響其鑑價，如果容積率、建蔽率越高，代表建築物越能充分利用該土地的空間，也就意味著土地的利用價值越高，銀行會因此提供更好的貸款條件。但像「甲建」及「乙建」因為坐落地點相對偏僻，能向銀行申貸的成數也有限。

如果想申辦農地貸款或是建地貸款，誠心建議你可以向值得信任的民間貸款公司尋求幫助，民間貸款公司會客觀地考量土地價值，不受限於申貸人的身分條件、土地種類，並嘗試爭取較優渥的貸款額度，在以往的承作案例中多半可以貸到九成以上！

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申辦農地建地貸款應備文件

土地所有權狀
身分證
印鑑證明
戶籍謄本
個人財力證明

申辦農地建地貸款流程

申請送件：免費填寫表單或撥打專線，並提供上述資料供我們進行評估。
評估審核：我們有專業的鑑價團隊會親臨現場，了解農地及建地位置、面積大小、土地使用分區去評估該土地價值，並參考近期公告的土地成交價格，提供農地貸款試算和建地貸款試算，為申辦人爭取最有利的額度與利率。
核准對保：審核通過後將與申請人簽訂契約，並完成對保手續。
設定抵押：與申請人共同至地政機關申請抵押權轉移。
迅速撥款：上述程序完成後，以最快的速度核發貸款金額。