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農地建地差別知多少?申辦貸款會影響成數嗎?

(更新日期:2022/01/07)

農地建地差別知多少?申辦貸款會影響成數嗎?《榮華行銷理財中心》

土地類型百百種,你真的知道自己名下的土地是農地還是建地嗎?兩者差別在辦理貸款上會有影響嗎?本篇將帶你探究農地、建地的定義與差別,讓你無論是買房或是辦理抵押貸款都毫無窒礙!

怎麼知道名下土地是農地還是建地?

依照現行的法規,我們可以把土地分為在都市計畫範圍內的「都市土地」及不在都市計畫內的「非都市土地」兩種,各自適用不同的法規。

要判斷「都市土地」是什麼類型的土地,需要查詢「土地使用分區」,可以上營建署網站輸入地段、地號或地址查詢,若需要政府開立正式的土地使用分區證明,也可以到各縣市政府臨櫃申請。

要判斷「非都市土地」是建地還是農地,則要去地政事務所申請「土地登記簿謄本」,謄本上面會載明這塊地的「使用分區」跟「使用地類別」,舉例來說,如果寫的是「農牧用地」即是農地,如果是寫的是「甲種建築用地」就是建地。

農地的定義是什麼?哪些算農地?

農地完整的名稱為「農業用地」,指的是在非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供下列使用之土地,具體來說有以下四種類型:

  • 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
  • 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
  • 耕地是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地,農業用地的範圍包含耕地,因為要保護耕地及管理土地,耕地的保護規定及管制使用較非耕地之其他農業用地嚴格。
  • 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍庫、冷藏庫、農機中心、蠶種製造或繁殖場、集貨場、檢驗場等用地。

建地的定義是什麼?建地類型有哪些?

建地完整的名稱為「建築用地」,顧名思義是以「能否合法興建建物」為判斷標準,建地是各縣市政府依都市計劃指定的,所以建地依使用分區又分住宅區、商業區、工業區、工商綜合區、機關用地、公園、停車場….等,其他非都市計畫區的建地類型,則根據不同的容積率、建蔽率分成以下四種:

甲種建地(建蔽率60%;容積率240%)

一般或特定農業區內的建築用地,屬都市計畫外的建築用地,生活機能較差,房價也較便宜。

乙種建地(建蔽率60%;容積率240%)

鄉村區中的建築用地,可供居住及低強度之商業使用,較無完整道路規劃,即使有道路也非常狹小,未來房價漲幅有限。

丙種建地(建蔽率40%;容積率120%)

山坡地、保育區內的建築用地,一般而言建商購買此種建地須做好水土保持與保育計畫,才能開始蓋建築物。

丁種建地(建蔽率70%;容積率300%)

一般及特定農業區內的工業用地,可以合法建造農舍和工廠,並申請工廠登記證,大多作為工廠用地,不可作為住宅使用。

建地的定義是什麼?建地類型有哪些?-榮華

買房要選擇什麼類型的建地?需要注意什麼?

許多人在詢問「甲建乙建差別」、「鄉村區乙種建築用地缺點」,對於要買房的人來說,知道建地所屬類別是很重要的,尤其是民眾買新建案,可能會不小心買到非都市計畫範圍內的「甲建」及「乙建」土地,這時候要注意是否可能碰上生活機能相對差、銀行鑑價相對偏低等問題。

簡單來說甲建缺點是位在農業區,人口密度不高、使用價值中等;乙建在鄉村區,使用價值較高一些;丙建則是在山坡保育區,普遍人口稀少,加上現在銀行對山坡地安全存有疑慮,所以使用價值最低。通常能被納入都市計畫範圍內的建地大都具有公共設施充足、人口集中、商圈發達等特徵,而相對偏遠的甲建、乙建雖然座落地點多為主幹道分支地區,但整體生活機能還是較弱。

建議購入前要仔細查閱相關房屋、土地資料,例如各縣市政府都有查詢執照存根的系統,供民眾上網查詢建案的建照,只要憑藉自然人憑證,就可查到土地使用分區及建築物使用執照。

農地建地可以貸款嗎?申辦管道有哪些?

無論你手邊持有的是農地或是建地,原則上都是可以貸款的!不過誠如上述,不同的農地、建地類型會直接影響到土地鑑價的金額與可貸成數,各個貸款機構提供的方案也不同。就農地來說,因為用途有限、可變現的方式較狹隘,所以向銀行、農會申辦抵押貸款的話過件率極低,除非你本身具有農民身分、農會甲級會員資格等,才有可能憑農地辦理貸款

至於相對討喜的建地,也會因容積率、建蔽率高低影響其鑑價,如果容積率、建蔽率越高,代表建築物越能充分利用該土地的空間,也就意味著土地的利用價值越高,銀行會因此提供更好的貸款條件。但像「甲建」及「乙建」因為坐落地點相對偏僻,能向銀行申貸的成數也有限。

如果想申辦農地貸款或是建地貸款,誠心建議你可以向值得信任的民間貸款公司尋求幫助,民間貸款公司會客觀地考量土地價值,不受限於申貸人的身分條件、土地種類,並嘗試爭取較優渥的貸款額度,在以往的承作案例中多半可以貸到九成以上!

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申辦農地建地貸款應備文件

  • 土地所有權狀
  • 身分證
  • 印鑑證明
  • 戶籍謄本
  • 個人財力證明

申辦農地建地貸款流程

  1. 申請送件:免費填寫表單撥打專線,並提供上述資料供我們進行評估。
  2. 評估審核:我們有專業的鑑價團隊會親臨現場,了解農地及建地位置、面積大小、土地使用分區去評估該土地價值,並參考近期公告的土地成交價格,提供農地貸款試算和建地貸款試算,為申辦人爭取最有利的額度與利率。
  3. 核准對保:審核通過後將與申請人簽訂契約,並完成對保手續。
  4. 設定抵押:與申請人共同至地政機關申請抵押權轉移。
  5. 迅速撥款:上述程序完成後,以最快的速度核發貸款金額。

結語

農地和建地有著本質上不同的區別,但透過它們申辦貸款是毫無問題的!如果你想更深入了解甲種建築用地使用規則、鄉村區乙種建築用地法規等,或是對於這些土地到底如何辦理貸款仍有疑問,都歡迎聯繫榮華財經!擁有三十年土地貸款承作經驗的我們,很樂意傳授獨家過件技巧給你!

我還有對於農地建地差別的疑問該找誰?

看完文章還沒解決您對農地建地差別的疑慮嗎?可以參考下列方式做免費諮詢。

榮華CTA全天諮詢專線:0978-628095
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