房屋增貸缺點有哪些？不適合族群、替代方案總整理！

（更新日期：2026/08/27）

房屋增貸是許多人在房貸期間有資金需求時的首選，但你知道房屋增貸缺點有哪些嗎？是否每個人都適合申請？

本文整理房屋增貸缺點、不適合族群，並比較房屋增貸與轉增貸、二胎的差異，幫助你選擇合適的資金方案！

內容目錄

房屋增貸是什麼？

房屋增貸是指在償還原房貸一段時間後，以同一房產作為擔保，再向原房貸銀行申請新房貸。

由於房貸增貸具有以下4種優點，因此不少人在房貸期間需要資金時，會優先考慮申請：

雖然申請房屋增貸好處很多，但還有不少缺點與限制要注意。

以下整理房屋增貸的5大缺點，幫助你事先做好評估，避免選擇不適合自己的貸款方式：

銀行會重新審核申請人的信用評分、收入與原房貸還款狀況，若有房貸遲繳紀錄、信用不佳或收入不穩定等情況，房屋增貸過件率較低。

為了避免投資客利用房屋增貸資金炒作房地產與從事高風險投資，銀行規定貸款人不能申請房屋增貸買房，或是投資股票、加密貨幣等風險較高的產品。

由於房屋增貸是在原有的房貸上再新增一筆房貸，因此貸款人的每月還款金額會增加，還款負擔也會變大。

銀行會根據原房貸還款情況和房屋增值空間決定增貸額度，若你還款的本金少、房屋增值幅度不大，即使核貸，資金也可能不足。

每年申報綜合所得稅時，只有未償還自用住宅購屋借款額度所產生的利息才能抵扣所得稅，因此房屋增貸的利息無法列舉扣除。

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通常銀行房屋增貸成數最高可達鑑價8成～8.5成，但可增貸金額並非直接用房屋鑑價乘以核貸成數，還必須扣除原房貸的剩餘本金。

以下是房屋增貸金額計算公式：

房屋鑑價金額×可貸成數－原房貸剩餘本金＝可增貸金額

舉例：假設小榮買房時，銀行鑑價為1,000萬元、核貸8成，因此房貸額度為800萬元。經過10年還款後，原房貸剩餘本金為400萬元。

近期小榮因有資金周轉需求申請房屋增貸，銀行重新鑑價為1,100萬元，並核貸8成，可增貸金額為1,100萬元×80%－400萬元＝480萬元。

許多人會問「房屋增貸好過嗎？」其實房屋增貸是否能通過，主要取決於貸款人的信用條件、收入狀況、房屋價值及原房貸繳款情形。

若你有以下情況，通常銀行房屋增貸過件率較低，建議評估其他資金方案：

當房屋增貸額度不足或無法過件時，也可以考慮選擇房屋轉增貸或房屋二胎貸款，以下為你介紹這3種房貸的適合族群和差異比較：

若房貸增貸無法過件，向其他銀行申請房屋轉增貸或二胎房貸也被拒絕，可以尋求民間管道協助。

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以下是5間銀行的房屋增貸方案，若想了解更詳細的方案內容，可以點擊連結查閱：

銀行	房屋增貸利率	房屋增貸成數	手續費
台新銀行	2.68%起	最高8成	8,000～10,000元
永豐銀行	2.6%起	最高8.5成	15,000元
中國信託	2.3～2.68%起	最高8.5成	20,000元
兆豐銀行	2.5%起	最高8成	5,300元
國泰世華	2.72%起	最高8成	20,000元