房屋貸款流程全解析！讓你申請房貸不慌張

（更新日期：2025/08/06）

現今房市熱絡，連帶房價持續上漲，許多人可能有申請貸款來購屋的計畫，但申貸前，你一定要先了解房屋貸款流程和條件有哪些？需要支出哪些費用？房貸流程要多久？如果你正好有房屋貸款需求，快來看以下的介紹！

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房屋貸款7大流程

申請房貸前，除了仔細評估各銀行方案，也要了解辦理順序和每個步驟必須做的事，避免因為對房貸流程不熟悉而忽略重要事項，導致貸款被拒絕。以下為你詳細說明房屋貸款流程：

許多銀行都有推出房貸方案，且各方案的貸款利率、成數、年限等都不同，建議你多方比較，並評估自身條件、財務規劃和需求，才能挑選到適合自己的房貸方案。選好方案後就可以向銀行提出房貸申請。

銀行受理房貸申請後，會委託專業的估價人員到現場進行鑑價，除了評估房屋的面積、屋況、屋齡、所在地段等項目，也會參考房屋的成交價格，以作為最終核貸成數的依據。

鑑價完成後，銀行會向聯徵中心調閱貸款人的信用報告，並審核貸款人的基本資料、財務狀況等，以決定是否核准貸款。若確定核貸，銀行會撥打照會電話給貸款人，確認貸款人基本資料正確且有繼續申辦的意願後，就會約定對保時間、地點。

銀行行員和貸款人都必須親自出席進行對保，確認房貸利率、額度、還款年限等內容是否正確，若正確無誤即可簽約。

對保簽約後，貸款人必須到地政機關辦理抵押權設定，將房屋抵押給銀行作為保證，通常抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。

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為了避免房屋因火災或地震而損毀，造成貸款人無法償還貸款的風險，銀行會要求貸款人必須為房屋投保住宅火災及地震險，且每年都要繳保險費，直到房貸清償完畢為止。投保保險後就會進入房貸撥款流程。

銀行會為貸款人開立專門撥款、還款的帳戶，貸款人每月準時將應繳納金額匯入該帳戶內，銀行會自動從帳戶中扣除貸款本息。

申請房屋貸款時，銀行會評估以下4點：

年齡限制：通常銀行會規定貸款人年齡必須介於18～65歲才能申請房貸，有些較嚴格的銀行甚至規定「貸款年限＋貸款人年齡＜75」，避免貸款人年齡過高而無法正常還款。
收入穩定：對於金融機構來說，具體的薪轉明細、扣繳憑單都是接受度很高的財力證明。另外，若是從事醫生、律師、軍公教人員等收入穩定的職業，可提供6個月以上的在職證明，有機會取得較優惠的貸款方案。
信用良好：銀行會調閱貸款人的信用報告，確認貸款人還款能力是否良好。通常信用分數越高，銀行提供的貸款方案越好。
房屋條件：房屋本身的條件也會影響鑑價結果，銀行會根據下列4點來審核。
1. 坪數：房屋坪數大，可使用的空間大，房屋價值會提高，銀行核貸利率和成數也較好。
2. 種類：海砂屋、輻射屋、事故屋等重大瑕疵房屋可能存有結構安全問題，通常多數銀行都不願意受理。
3. 屋齡：一般來說，屋齡較低的房屋比舊房子貸款成數高，有些銀行還會有「屋齡＋貸款年限＜50」的限制，以免屋齡過高而影響房屋價值。
4. 坐落地段：通常房屋位於精華地段或蛋黃區，最高貸款成數可到8成；反之，如果周邊有嫌惡設施或空屋率過高，過件率不會太高。