（更新日期：2025/08/27）
除了價格較便宜的中古屋、可以階段性付款的預售屋外，法拍屋也是不少人的首購選擇或投資標的。法拍屋是什麼？有哪些法拍屋風險要注意呢？以下是法拍屋風險及其他注意事項的介紹，一起來看看吧！
法拍屋是什麼？
法拍屋為被法院拍賣的房子，當債務人無法償還債務或欠款時，債權人就可依強制執行法第75條第1項向法院聲請不動產強制執行，法院會進行查封，拍賣債務人名下的不動產，拍賣所得扣除強制執行的費用、稅金後就會分配給債權人。相比一般房屋，法拍屋具有以下優點，因此成為許多人的購屋首選：
- 價格較便宜：法拍屋的價格大多都低於市價1～2成。
- 產權有保障：繳清款項後法院便會核發權利移轉證明書，產權轉移過程受到法律保障。
- 可節省稅金：免繳印花稅，若拍定價格低於房屋評定現值，還能以拍定價格計算契稅。
雖然法拍屋優點很多，但也存在不少風險，下段將為你詳細說明。
法拍屋風險有哪些？
法拍屋缺點、風險有以下5點。
無瑕疵擔保責任
若購買一般的房屋，入住後發現壁癌、管線破裂等問題，原屋主有瑕疵擔保責任，但法拍屋無法事先看屋了解屋內狀況，法院對法拍屋也不負瑕疵擔保責任，因此入住後有裝修問題是無法請法院負責的。
是否有禁止處分
雖然得標後可取得法院核發的權利移轉證明書，但如果法拍屋有禁止處分，得標人仍須向法院請求解除，才可辦理過戶，通常須花費3~6個月時間，建議投標前先確認法拍屋有無禁止處分，以免影響過戶進度。
點交還是不點交
法拍屋有無點交會影響到得標者是否可以同時取得房屋所有權和使用權，通常拍賣公告會註明法拍屋點交情形。
- 點交：法院會保障得標者的房屋所有權與使用權，若原屋主未搬離或被他人占用，法院可依據強制執行法第99條第1項要求原屋主、占用人限期搬離，必要時也會請警察到場協助。
- 不點交：雖然法院會提供權利移轉證明書，但如果遇到法拍屋有住人或被他人占用，法院不會以公權力介入，需要得標者自行與對方協商。
可能有隱形成本
- 屋況較差：得標者必須自行負擔一筆額外的修繕費用。
- 法拍屋不點交：若原屋主不願搬離或被他人占用，可能須支付溝通費、搬遷費給占用人。
- 需要額外付管理費：拍賣公告若註明「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」，表示得標者要再額外付管理費。
須自備高額保證金
投標前必須準備好底價的2～3成保證金，才能參加競標。若成功得標，須在7日內繳清尾款，否則保證金會被沒收。對一般人來說要在7日內繳清尾款相當困難，因此得標者須在投標前找好法拍代墊銀行，先由銀行代墊尾款，才能避免大筆金錢損失。
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投標法拍屋流程
如果想購買法拍屋，可先到司法部法院拍賣公告查詢系統進行法拍屋查詢，選好想購買的房屋並決定投標金額後，就可以依循以下步驟投標法拍屋：
- 寫投標單：到法院購買投標單與保證金信封，填寫想投標的房屋和價格。
- 付保證金：使用銀行支票或現金支付保證金。如果用銀行支票付款，一定要注意支票抬頭和金額是否有填寫正確、完整。
- 參加投標：準備好保證金信封、投標單、身分證、印章到法院投標室參加投標。
- 進行開標：司法事務官會審核投標者身分、確認投標金額，並公布最高出價者。成功投標者可以辦理後續手續，未得標者則當場領回保證金。
法拍屋風險常見問題
需要，由於標購法拍屋也是買賣行為的一種，因此得標人應在取得不動產權利移轉證明書日起30日內，向房屋所在地的稅捐稽徵機關申報繳納契稅。
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可以！如果投標者自備款不足，可以在投標前先找好法拍代墊銀行，由銀行代墊尾款，等到過戶完成後，代墊銀行會協助轉為一般房屋貸款。
不少法拍屋新手會透過代標業者進行投標，提醒你代標費用通常為拍定價的2%～5%，若超出這個區間太多建議換別的業者。
結語
雖然法拍屋的價格較一般房屋便宜，但也存在不少風險，建議投標前先確認自身財務規劃，並仔細閱讀司法院法拍屋公告，才能降低風險、買得安心！有任何貸款需求也歡迎諮詢榮華行銷。
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