（更新日期：2025/10/21）
想買法拍屋，但自備款不足，你知道有哪些法拍代墊銀行可以申請嗎？如果被銀行拒絕申請的話還有別的代墊管道嗎？本篇將一步步帶你了解購入法拍屋的幾項要點，並整理法拍代墊銀行方案內容，不可錯過！
為什麼要買法拍屋？
- 法拍屋定義：指「被法院拍賣的房子」，由於屋主欠債、欠稅，債權人為取回欠款，會向法院聲請房屋強制執行，法院把房屋拍賣後，再將拍賣的錢還給債權人。
- 購買法拍屋優點：法拍屋價格較便宜，通常比市價低1～2成，但實際的法拍屋底價會經由法官參考估價報告書決定。
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法拍代墊是什麼意思？
法拍屋得標後須在7天內付清尾款，法院才會核發「不動產權利移轉證明書」。但對一般民眾而言，要在短時間內取得上百萬元並不容易，因此會尋求銀行或民間貸款公司墊付法拍屋尾款，即法拍代墊。
早期銀行不承作法拍代墊是因為權狀還未取得，無法設定抵押權，但隨著法拍屋在房市上越來越搶手，銀行改變策略，以下是銀行代墊流程：
- 以信貸的方式墊付法拍屋尾款。
- 要求申請人提供拍定後的保證金收據、已繳尾款收據和不動產權利移轉證明書。
- 將代墊款項轉成一般房貸。
法拍代墊的管道、利率和條件
法拍代墊的管道分成銀行和民間貸款公司，因為代墊屬於無擔保借款，貸款機構為了降低風險，通常會要求申請人有穩定工作及還款能力，提供的利率也比一般房貸高：
- 銀行：年利率約4%～12%。
- 民間：月利率約2%～3%。
另外，有些法拍屋的條件較差，如凶宅、海砂屋、不點交等銀行會拒絕受理法拍代墊，不過假如是透過民間貸款公司申請法拍代墊的話，門檻會低許多。
法拍代墊銀行有哪些？
| 第一銀行法拍代墊 | |
|---|---|
| 代墊期 | 由專員評估 |
| 代墊利率 | 6.25%～10.00%固定計息 |
| 相關費用 | 10,000元 |
| 總費用年百分率 | 9.28%～13.05%固定計息 |
| 合作金庫法拍代墊 | |
|---|---|
| 代墊期 | 所有權移轉登記前：最長3個月 |
| 代墊利率 | 3.348%～6.073%（依指標利率浮動計息） |
| 相關費用 | 5,300元起 |
| 總費用年百分率 | 4.42%起 |
| 聯邦銀行法拍代墊 | |
|---|---|
| 代墊期 | 最長2個月 |
| 代墊利率 | 點交：6.3%～12%固定計息 |
| 不點交：6.3%～12%固定計息 | |
| 相關費用 | 點交：6,000元 |
| 不點交：9,000元 | |
| 總費用年百分率 | 點交：8.721%～14.435% |
| 不點交：9.937%～15.657% | |
法拍屋代墊需要注意什麼？
備好法拍保證金
除了貸款機構的代墊款項外，購買法拍屋是需要保證金的，通常是底標的2成左右，若情況許可的話，預先準備3成是比較保險的作法。
投標前先詢問銀行
並非所有銀行都有受理法拍代墊，建議投標前先詢問銀行，確認銀行可以承作再投標，避免得標後因「銀行不代墊」無法在7日內繳清尾款，導致法拍屋被法院再次拍賣。
建議不要投標不點交物件
不點交物件意思是由法拍屋得標人自行與前屋主協商交屋，但若遇到拒絕交屋等問題，處理起來會很麻煩，且通常銀行會拒絕承作法拍不點交貸款，如果真的要購入不點交物件，可以尋求民間法拍代墊的協助。
法拍代墊的流程要跑多久？
一般法拍代墊程序約1～2個月可以辦完，流程如下：
- 交付尾款：法拍屋得標後7天內繳清尾款，取得不動產權利移轉證明書。
- 申報稅務：攜帶相關證明到國稅局申報、繳納契稅。
- 辦理移轉登記：持稅單、收據、權利移轉證明書、身分證等前往地政事務所辦理房屋所有權移轉登記。
- 轉為一般房貸：取得權狀後，向代墊銀行申請將法拍屋貸款轉為一般房貸，利率也會調整降低。
※貼心提醒：代墊期間產生的費用通常有2個月的代墊利息、開辦手續費等，實際費用視每家法拍屋代墊款銀行、貸款公司規定而不同。
結語
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