公設比是什麼？計算方式和注意事項一次掌握！

（更新日期：2024/05/09）

許多購屋族在挑選房屋時，會將「公設比」納入考慮範圍內。公設比是什麼？怎麼計算？又有哪些事項需要注意呢？如果你正好有購屋計畫，快跟著榮華行銷一起來認識公設比吧！

內容目錄

公設比是什麼？

公設意思是社區大樓中住戶共同使用的公共設施，為權狀中的共有部分或共同使用部分，而公設比即是權狀中，共有部分占建物總坪數的比例。會依使用者和必要性與否分為大公設比和小公設比：

		大公設比	小公設比
說明		由所有住戶共同持有、使用和分攤的空間	由某些特定住戶共同持有、分攤和使用的空間
項目	必要性公設	管理員室、防空避難室、蓄水池、水箱、配電室等	逃生梯、走廊、電梯間等
項目	非必要性公設	圖書室、KTV、交誼廳、健身房、室內游泳池等	無

公設比計算方式

了解公設比的定義後，接著來看公設比如何計算。公設比計算公式如下：

公設比＝共有部分÷建物總坪數面積×100%。

其中建物總坪數面積為「主建物＋附屬建物＋公共設施」。

需要注意的是，若公共設施中有包含私人所有的停車位，計算公設比前必須將停車位坪數從共有部分和建物總坪數面積中扣除，算出的數值才會比較準確。

※名詞解釋──主建物：指室內面積，例如：客廳、廚房、臥室、浴室等。

※名詞解釋──附屬建物：指從主建物延伸出的構造，例如：陽台、屋簷等。

公設比注意事項有哪些？

留意停車空間登記坪數

停車空間分為停車位和提供車輛通行的車道，一般合理的停車位坪數為10～12坪，若發現車位坪數被登記在4.5坪以下，可能是建商將車道坪數算進其他公設中，導致公設比變高。也就是說，住戶須用住宅價格的單價買車道面積，對於沒有使用停車位的住戶也不公平，因此購屋前須留意停車位登記的坪數是否合理。

評估公共設施是否符合自身需求

有些大樓公設比較高是因為設計了許多休閒公共設施，但公共設施越多，管理費、清潔費等相關費用就會越高，購屋前可以先向房仲詢問社區大樓中的公共設施內容、使用細節，並評估是否符合自己的需求及有無能力承擔相關費用。

公設比多少合理？

由於目前還沒有明確法律規範公設比上限，因此榮華行銷整理普遍的合理公設比範圍供你參考：

房屋類型	樓層數量	公設比範圍
公寓、透天	1～5樓	0%～15%
華廈	7~12樓	18%～22%
一般社區大樓	10～12樓以上	22%～28％
商業辦公大樓	10～12樓以上	30%～40％
多元休閒設施的住宅大樓	10～12樓以上	35%以上

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公設比常見問題

Q、戶外露天設施可以算入公設比中嗎？

不可以，公共設施須有屋頂、建築結構才能被算進公設比中，而戶外露天設施屬於建築法第11條第1項規定的法定空地，因此不可以算入公設比中。

Q、為什麼新建案公設比越來越高？

造成新建案公設比日漸提高的原因有以下3點：
1. 相關法規規範：根據建築技術規則建築設計施工編第95條第1項規定，8樓以上的建築必須設置2座逃生梯；而依據各類場所消防安全設備設置標準規定，11樓以上須設置逃生與消防設備，所以近年來的大樓公設比較高。
2. 小坪數建案變主流：近年來單身族、雙薪家庭的比例提高，所以建商會偏向規劃小坪數建案，而一層樓的戶數越多，電梯、大廳空間越大，就會使公設比提高。
3. 住商混合型建築變多：現今許多建商會將建案設計成住商混合的型式，因此會產生當層樓公用空間須加裝男女廁、茶水間等一般事務所出現的問題，導致公設比變高。

Q、公設比越低越好嗎？

不一定，有些人認為公設比越低，實際使用的面積就會越大，但有些建商為了將公設比降低，把小公設比算進主建物中，或是縮減電梯、大廳等空間，使公設比看起來較低，所以公設比低不代表實際使用面積增加。