公設比越低越好？注意這4點讓你買房不吃虧！

（更新日期：2025/06/20）

許多購屋族在挑選房屋時，會將「公設比」納入考慮範圍內。公設比是什麼？怎麼計算？又有哪些事項需要注意呢？如果你正好有購屋計畫，快跟著榮華行銷一起來認識公設比吧！

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公設比是什麼？

公設意思是社區大樓中住戶共同使用的公共設施，例如走廊、電梯間、管理員室、交誼廳等，而公設比就是權狀中，公共設施占建物總坪數的比例。

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一般公共設施可依使用者和必要性與否細分為大公設和小公設，以下用表格簡單說明：

一般合理的停車位坪數為10～12坪，若你發現車位的登記坪數只有4.5坪以下，很可能是建商把「給車輛進出的通道」（也就是停車場的車道）偷偷算進公設比裡，卻沒算在每個停車位上。這樣一來，你實際上就是用房子的價格，去買到不屬於你個人的「車道空間」，因此購屋前須留意停車位登記的坪數是否合理。

有些人認為公設比越低，實際使用的面積就會越大，但有些建商為了將公設比降低，把小公設比算進主建物中，或是縮減電梯、大廳等空間，使公設比看起來較低，所以公設比低不代表實際使用面積增加。

公共設施須有屋頂、建築結構才能算進公設比中，而戶外露天設施屬於建築法第11條第1項規定的法定空地，因此不可以算入公設比。

有些大樓公設比較高是因為設計了許多休閒公共設施，但公共設施越多，管理費、清潔費等相關費用就會越高，購屋前可以先向房仲詢問社區大樓中的公共設施內容、使用細節，並評估是否符合自己的需求及有無能力承擔相關費用。

了解公設比的定義和注意事項後，接著來看公設比如何計算。公設比公式如下：

公設比＝共有部分÷建物總坪數面積×100%。

其中建物總坪數面積為「主建物＋附屬建物＋公共設施」。

需要注意的是，若公共設施中有包含私人所有的停車位，計算公設比前必須將停車位坪數從共有部分和建物總坪數面積中扣除，算出的數值才會比較準確。

※名詞解釋──主建物：指室內面積，例如：客廳、廚房、臥室、浴室等。

※名詞解釋──附屬建物：指從主建物延伸出的構造，例如：陽台、屋簷等。

由於目前還沒有明確法律規範公設比上限，因此榮華行銷整理普遍的合理公設比範圍供你參考：

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根據各縣市政府的統計，近年房價持續上漲，預售屋公設比也居高不下，約為30%～35%。新建案公設比為什麼這麼高？原因有以下4點：

人口結構改變：近年來單身族、雙薪家庭的比例提高，所以建商會偏向規劃小坪數建案，而一層樓的戶數越多，電梯、大廳空間越大，就會使公設比提高。
建築法規修訂：根據建築技術規則建築設計施工編第95條第1項規定，8樓以上的建築必須設置2座逃生梯；而各類場所消防安全設備設置標準規定，11樓以上須設置逃生與消防設備，所以近年來的大樓公設比較高。
雨遮不計入房屋坪數：2018年內政部通過地籍測量實施規則修正草案，將原本屬於室內空間的雨遮納入公設，導致公設比提高。
住商混合型建築變多：現今許多建商會將建案設計成住商混合的型式，由於商用樓層須設置男女廁、茶水間等公共設施，導致建物公設比變高。