預售屋換約是什麼？合法換約流程、相關手續一次看!

（更新日期：2026/02/25）

預售屋採階段付款的方式雖為不少首購族的購屋目標，但同時也成為很多投資人以換約賺取價差的手段；在打房政策實行平均地權條例修法後，預售屋換約的行為已受到嚴格限制。

本篇榮華行銷將帶你看懂預售屋換約的最新規定及例外情形，一起往下看吧！

預售屋換約是什麼？

預售屋換約，可細分為「紅單轉售」及「換約轉售」2類：

類型	說明
紅單轉售（簽約前）	指將「購屋簽約單」或「訂購單」轉讓，也就是將「預約權利」轉賣給第三人
換約轉售（簽約後）	買方在未交屋前，將原本和建商簽訂的買賣契約轉讓，由第三人（新買方）來承接「合約權利」

預售屋換約常見的動機有以下3種：

但《平均地權條例》修法（2023年7月1日起）後，除特定狀況，否則紅單及換約轉售原則上都都屬於違法行為，若建商或代銷業者協助轉讓契約或轉售，也會按戶（棟）處罰50萬~300萬元罰鍰。

以下為你列舉平均地權條例修法後的5大重點：

改革重點	說明
限制換約轉售	預售屋及新屋買賣契約，簽約後不得轉售
重法炒作行為	散播假資訊、虛偽交易等處最高5000萬罰鍰
管制法人購屋	公司、法人購買住宅用途房屋5年內不得移轉
解約申報登陸	預售屋買賣解約後，建商須於30日內申報登錄
檢舉獎金制度	民眾檢舉炒作、違規換約等行為，可得實收罰鍰30%為獎金（上限1000萬）

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雖法律已明文規定換約是違法行為，但有以下2大類情況屬於例外許可：

屬於法律認可的親屬、身分變更轉移，無須向主管機關申請，可直接向建商辦理換約：

可向直轄市、縣（市）政府地政局申請核准，予以換約：

※貼心提醒：以重大變故為由的換約，有條件限制為「每人每2年換1戶」，且須檢附證明文件向主管機關申請。

雖然以上這些例外情形允許換約，但建議在購買預售屋前，先跟建商確認若有以上情況是否同意換約轉售；另外，相關證明文件的日期也都要在簽約日後發生才符合規定喔！

根據上述情形，確認是否可合法換約。

※價金履約保證帳戶：由銀行或建商等第三方所設立的專款帳戶，是一種不動產交易的安全機制，用於保管買方支付的款項；當換約或交屋成功後，買方的款項才會結清給賣方。

當預售屋換約發生時，請注意實價登錄將會受到以下3大連動影響：

事項	說明
新增換約註記	會保留「第一手」原始價格換約經申報將標示為「權利轉移」
期限內申報	所有買賣、轉讓契約皆須在簽約起30日內申報實際轉手價格須明確記載獲利須申報財產交易所得稅
資訊透明化	縣市地政、國稅局建立交叉比對機制，未申報或申報不實者，按戶（棟）處3萬～15萬元罰鍰（可連續加重）

過去曾發生換約後實價登錄未確實的爭議，為避免發生「虛報合約價格」以哄抬房市行情，縣市地政單位將會透過「鷹眼系統」自動比對：

比對對象	說明
首次買賣登記的買方	買方是否為同一人，可作為稽查解約、換約轉售行為的重要依據
實價登錄申報的買方	買方是否為同一人，可作為稽查解約、換約轉售行為的重要依據

國稅局也會定期抽查「權利轉移」註記：

抽查文件	說明
買方匯款證明	若調閱後發現申報價格有差額，除須補繳房地合一稅外，還會罰處漏稅額0.5~3倍的金額
賣方自備款金流	若調閱後發現申報價格有差額，除須補繳房地合一稅外，還會罰處漏稅額0.5~3倍的金額

當系統出現權利移轉註記，就會自動列入「房地合一稅」的待申報名單；如果新買方匯給原買方高於實價登錄的自備款額，差額就屬於「獲利」行為，無主動申報財產交易所得稅者，將視為漏稅。